Technische Aufgabe

Anlageobjekt– das Ergebnis eines Investitionsprojekts (neu geschaffene, rekonstruierte, restaurierte Immobilie).

Investitionsbeitrag der Russischen Föderation- ein Immobilienobjekt, das zu Anlagebedingungen am wirtschaftlichen Umsatz beteiligt ist.

Anteil der Russischen Föderation an der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie– ein Anteil an einem Investitionsobjekt, der infolge der Umsetzung eines Investitionsvertrags in das Eigentum der Russischen Föderation übergeht, ausgedrückt als Prozentsatz oder in physischer Form.

4. Anforderungen an den Bewertungsprozess

Der Bewertungsprozess muss die Recherche und Analyse umfassen, die erforderlich sind, um Schlussfolgerungen über den Marktwert zu ziehen, und eine Problemstellung, Standortbesichtigung, Datenerfassung, Verarbeitung der erhaltenen Informationen sowie die Präsentation von Schlussfolgerungen und Arbeitsergebnissen umfassen.

Der Bewertungsprozess sollte die folgenden Hauptschritte umfassen.

1. Darstellung des Problems.

1.1. Ziele und Ziele der Bewertung.

1.2. Objektidentifikation.

1.3. Art des ermittelten Werts.

1.4. Beurteilungstermine.

1.5. Einschränkungen und Annahmen.

1.6. Auswahl einer Methodik

2. Sammlung von Hintergrundinformationen.

2.1. Angaben zum Bewertungsgegenstand.

2.1.1. Dokumentation.

2.1.2. Inspektion und fotografische Aufnahme.

2.2. Allgemeine Informationen (Region, Stadt, lokale Umgebung).

2.3. Markt des Bewertungsgegenstandes.

3. Best- und Best-Use-Analyse

4. Berechnung des Marktwerts.

4.1. Kostengünstiger Ansatz.

4.2. Einkommensansatz.

4.3. Vergleichender Ansatz.

4.4. Koordination der Ergebnisse und Ermittlung der Endkosten.

5. Berichtserstellung.

5. Allgemeine Anforderungen an den Bewertungsbericht

1. Der Bericht muss den Anforderungen der geltenden Gesetzgebung zur Bewertungstätigkeit entsprechen:

Bundesgesetz „Über Bewertungsaktivitäten in der Russischen Föderation“ vom 1. Januar 2001;

Bewertungsstandards, die für die Verwendung durch Bewertungssubjekte verbindlich sind, genehmigt durch das Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 6. Juli 2001 Nr. 000;

Bundesbewertungsstandards:

BFS Nr. 1, genehmigt durch die Verordnung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung und Handel der Russischen Föderation vom 01.01.01. Nr. 000 „Zur Genehmigung des eidgenössischen Beurteilungsstandards „Allgemeine Beurteilungskonzepte, Beurteilungsansätze und Anforderungen an die Beurteilung (BFS Nr. 1)“,

BFS Nr. 2, genehmigt durch die Verordnung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung und Handel der Russischen Föderation vom 01.01.01. Nr. 000 „Zur Genehmigung der Bundesbewertungsnorm „Zweck der Bewertung und Wertarten (BFS Nr. 2)“

Das BFS Nr. 3 wurde durch die Verordnung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung und Handel der Russischen Föderation vom 01.01.01 genehmigt. Nr. 000 „Zur Genehmigung des eidgenössischen Beurteilungsstandards „Anforderungen an einen Beurteilungsbericht (BFS Nr. 3)“;

Methodische Empfehlungen zur Bestimmung des Marktwertes von Grundstücken, genehmigt durch Beschluss des russischen Eigentumsministeriums vom 1. Januar 2001 N 568-r;

2. Anforderungen an die Beurteilung und den Inhalt einzelner Abschnitte des Berichts werden in den entsprechenden Abschnitten der Aufgabenstellung näher dargestellt.

6. Darstellung des Problems

6.1. Zweck der Bewertung

Zweck der Wertermittlung ist die Ermittlung des Marktwertes

6.2. Verwendungszweck der Bewertungsergebnisse

Die Bewertungsergebnisse werden verwendet, um das Objekt zu Investitionsbedingungen in den wirtschaftlichen Umsatz einzubeziehen

6.3. Gegenstand der Bewertung

Die zu bewertende Immobilie ist das Immobilienobjekt (geben Sie den Namen, die Adresse, die Art des zu bewertenden Rechts und andere Identifikationsmerkmale an) und das damit verbundene Grundstück (geben Sie die Katasternummer, die Fläche, die Art des Rechts an).

6.4. Eigentumsrechte am Bewertungsgegenstand

In diesem Abschnitt werden alle bestehenden Rechtsbeziehungen in Bezug auf den Bewertungsgegenstand und seine einzelnen Bestandteile beschrieben. Es werden die Arten der Rechte und Belastungen, die Rechtsgegenstände, die Dringlichkeit der Rechte, die Einzelheiten des Titels und der Titeldokumente angegeben.

Liegen Belastungen vor, sind die Kosten des Investors für die Beseitigung dieser Belastungen, beispielsweise die Umsiedlung von Bewohnern aus Wohngebäuden, die sich auf den investierten Entwicklungsgrundstücken befinden, unter Berücksichtigung der geltenden Gesetzgebung zur Umsiedlung von Bewohnern zu berücksichtigen.

Die Verpflichtungen des Investors für den Bau oder die Rekonstruktion von Einrichtungen der sozialen Infrastruktur sowie der Anteil einer konstituierenden Körperschaft der Russischen Föderation oder einer kommunalen Körperschaft an einer zukünftigen Einrichtung können nicht als Belastungen der Einrichtung berücksichtigt werden.

6.5. Art des ermittelten Werts

Beurteilt werden Marktpreis Bewertungsobjekt, da nach geltendem Recht der wirtschaftliche Umsatz von Objekten im Besitz der Russischen Föderation zum Marktwert erfolgen muss.

6.6. Bewertungsdatum (Bewertungsdatum, Datum der Wertermittlung)

Unter dem Wertermittlungszeitpunkt (Wertermittlungsstichtag, Bemessungsstichtag) ist der Tag zu verstehen, ab dem der Wert ermittelt wird.

6.7. Bewertungsfrist

Begriff _____________________________________________________________

6.8. Annahmen und Einschränkungen

Diese Einschränkungen sollten nicht im Widerspruch zur geltenden Gesetzgebung und offensichtlichen Logik stehen. Beispielsweise kann der Wert einer bestehenden Nutzung nicht genutzt werden oder der Wert von Rechten an einem Grundstück wird nicht berücksichtigt.

7. Sammlung erster Informationen über den Bewertungsgegenstand

7.1. Dokumente zur Feststellung der quantitativen, qualitativen und rechtlichen Merkmale des Objekts

Der Gutachter muss folgende Unterlagen zur Feststellung der quantitativen, qualitativen und rechtlichen Eigenschaften des Objekts analysieren und in die Anlage zum Wertgutachten aufnehmen:

1. Auszug aus dem Bundesgrundbuch über die Immobilie;

2. eine Kopie der Bescheinigung über die staatliche Registrierung des Rechts auf Immobilien;

3. Informationen über Belastungen der Immobilie mit Kopien von Dokumenten, die diese Belastungen bestätigen;

4. Dokumente der technischen Buchführung eines Immobilienobjekts (technischer Pass, erstellt von einer Organisation (Stelle) für die staatliche technische Buchführung und (oder) technische Bestandsaufnahme von Kapitalbauprojekten);

14. Zeitplan für die Umsetzung und Finanzierung des Investitionsvorhabens und sonstige Projektdokumentation (sofern vorhanden).

7.2. Besichtigung des Objekts und fotografische Aufnahme

Die durchgeführte Sichtprüfung sollte eine umfassende Beschreibung der sichtbaren Preisfaktoren des Objekts ermöglichen und die folgenden Komponenten umfassen, die sich im Beschreibungsteil des Objekts widerspiegeln sollten:

1. Standort;

2. Konstruktive, raumplanerische Eigenschaften;

3. Technische Kommunikation;

4. Baubereitschaft;

5. Technischer Zustand;

Die fotografische Aufnahme sollte die Aufnahme der Umgebung, der Eingänge, der Vorder- und Hinterfassaden des Gebäudes, der Räumlichkeiten mit verschiedenen baulichen und funktionalen Merkmalen, der Baureife und des technischen Zustands, der Merkmale des Objekts sowie gegebenenfalls anderer wesentlicher Preismerkmale des Objekts umfassen werden entdeckt. Wenn aufgrund der Ergebnisse der Analyse der effektivsten Nutzung der Schluss gezogen wird, dass ein Abriss des Objekts erforderlich ist, kann zur Bestätigung dieser Schlussfolgerung eine fotografische Aufnahme der bestehenden Immobilie in minimalem Umfang vorgelegt werden. Die Ergebnisse der fotografischen Aufnahme sind im Bericht anzugeben.

8. Beschreibung des Bewertungsgegenstandes

Die Beschreibung des Bewertungsobjekts muss die notwendigen und ausreichenden Preisfaktoren des Bewertungsobjekts enthalten.

Die Beschreibung der zu bewertenden Immobilie muss folgende Abschnitte enthalten: Identifizierung der zu bewertenden Immobilie, Beschreibung des Standorts, Beschreibung des Grundstücks und der vorhandenen Immobilie.

8.1. Identifizierung des Bewertungsgegenstandes

Im Identifikationsteil wird der Prüfgegenstand anhand der Aufgabenstellung klar und kurz formuliert. Insbesondere sind Name, Anschrift und Zusammensetzung des Prüfgegenstandes anzugeben.

8.2. Standort

Die Wahl der Grenzen für die Beschreibung und Analyse des Standortes wird durch die territorialen Grenzen des Einflusses der äußeren Umgebung auf den Wert des Objekts bestimmt.

Die wichtigsten und typischsten Standortfaktoren, die einer Beschreibung und Analyse bedürfen, sind folgende:

Entfernung vom Stadtzentrum und lokalen Einflusszentren (U-Bahn-Stationen und zentrale Autobahnen, stark befahrene Straßen);

Entwicklung der sozialen Infrastruktur: Verfügbarkeit von Schulen, Kindergärten, kulturellen Einrichtungen, Geschäften usw.;

Umgebungsbebauung (Dichte, Höhe, Funktionszweck, Niveau der Verbrauchereigenschaften);

Vorhandensein konkurrierender Objekte;

Verkehrstechnische Erreichbarkeit der Anlage für Kunden, Lieferanten und Mitarbeiter mit öffentlichen Verkehrsmitteln (gekennzeichnet durch die Entfernung zu Haltestellen und die Verfügbarkeit verschiedener Verkehrsmittel), Erreichbarkeit für den Individualverkehr, gekennzeichnet durch das Vorhandensein von Parkplätzen und bequemen Eingängen;

Ingenieurnetzwerke, Bereitstellung technischer Kapazitäten;

Umweltbedingungen;

Städtische Zonierung des Territoriums: differenzierte Grundsteuersätze und Grundstückspachtsätze, die die obligatorischen Zahlungen für die Nutzung oder den Besitz eines Grundstücks festlegen;

Natürliche und klimatische Bedingungen (klimatisch, geologisch, hydrogeologisch);

Verkaufspreise und Preisfaktoren für sie.

Indikatoren für die Investitionstätigkeit sollten analysiert werden:

Liegen für das Bewertungsobjekt Entwurfsunterlagen vor, die den festgestellten städtebaulichen Restriktionen und der etablierten Marktpraxis nicht widersprechen, empfiehlt es sich, bei der weiteren Analyse die in dieser Dokumentation angegebene Bebauungsvariante für das Objekt als Hauptoption heranzuziehen.

Die Analyse der Faktoren, die die Kosten bilden, sollte eine Analyse des funktionalen Zwecks, der Anzahl der Versorgungseinheiten, des Niveaus der Verbrauchereigenschaften, der körperlichen Verfassung und der funktionalen Anforderungen umfassen. Der Wertsteigerungseffekt kann durch folgende Faktoren entstehen: Erhöhung des Mietpreises, Senkung der Betriebskosten, Vergrößerung der Mietfläche, Erhöhung der Auslastung, Verringerung des Betriebsrisikos der Anlage, Verlängerung der Nutzungsdauer.

Alle weiteren Berechnungen zur Ermittlung des Marktwertes des Bewertungsgegenstandes werden für die effektivste Nutzungsmöglichkeit durchgeführt. Wenn die effektivste Nutzung der zu bewertenden Immobilie der Abriss einer bestehenden Anlage und der Bau einer neuen ist, sollte die weitere Berechnungsmethode der Bewertung des Grundstücks mit unnötigen Verbesserungen, also Elementen, die den Wert mindern, entsprechen des Grundstücks in Höhe der Kosten für die Räumung des Grundstücks von diesen Elementen.

11. Kostenansatz

11.1. Merkmale der Anwendung

Charakteristisch für die Beitragsobjekte ist die Diskrepanz zwischen ihrer aktuellen Nutzung und der effektivsten Nutzung sowie ein erheblicher vermeidbarer Verschleiß durch fehlende Verbesserungen (Bau-, Sanierungsbedarf) und/oder unnötige Verbesserungen (Abriss-, Sanierungsbedarf). Wenn im Rahmen der Analyse der effektivsten Nutzung festgestellt wird, dass die bestehende Anlage abgerissen werden muss, reduziert sich die Bewertung nach dem Kostenansatz auf die Berechnung des Grundstückswerts nach dem Vergleichs- oder Einkommensansatz, der führt zur Degeneration des Kostenansatzes. In diesem Fall sollte eine Begründung für die Nichtverwendung des Kostenansatzes vorgelegt werden.

11.2. Bewertung von Landrechten

Die Anforderungen werden im Abschnitt Vergleichender Ansatz dargestellt.

11.3. Reproduktions-/Ersatzkosten

Ein Merkmal der Berechnung der Baukosten ist in den meisten Fällen das Vorhandensein unnötiger Verbesserungen auf dem Gelände, die aufgrund einer Analyse der effektivsten Nutzung für den Abriss oder Wiederaufbau vorgesehen sind, sowie fehlende Verbesserungen, die hinzugefügt werden müssen . In diesem Fall sind nicht die Reproduktionskosten zu berechnen, sondern die Kosten für den Ersatz des Wertgegenstandes.

Die Kosten für Ersatz oder Vervielfältigung hier und im gesamten Bericht können auf der Grundlage von Schätzungen oder den folgenden Referenzen ermittelt werden.

1. Regionales Nachschlagewerk der Baukosten (RSS-2007) - M.: „Zentrum für Informationstechnologien im Bauwesen“, 2006.

1. Öffentliche Gebäude. Aggregierte Indikatoren der Baukosten. Reihe „Gutachterhandbuch“. - M.: -INVEST", 2007.

2. Industriegebäude. Aggregierte Indikatoren der Baukosten. Reihe „Gutachterhandbuch“. Vierte Auflage, überarbeitet und erweitert – M.: -INVEST“, 2007.

3. Lagergebäude und -strukturen. Aggregierte Indikatoren der Baukosten. Reihe „Gutachterhandbuch“. - M.: -INVEST", 2007.

4. Wohngebäude. Aggregierte Indikatoren der Baukosten. Reihe „Gutachterhandbuch“ - M.: -INVEST, 2003.

5. Backbone-Netze und Verkehr 2007. Aggregierte Indikatoren der Baukosten. Reihe „Gutachterhandbuch“ - M.: -INVEST, 2007

6. Vierteljährliche interregionale Informations- und Analysebulletins KO-INVEST. „Preisindizes im Bauwesen“ – M.: -INVEST.“

11.4. Baubereitschaft

Für unfertige Bauvorhaben wird die Baureife berechnet. Die Baubereitschaft wird als gewichteter Durchschnittswert der Bereitschaft einzelner Strukturelemente des Objekts berechnet, der durch fotografische Daten und Arbeitszeugnisse beschrieben und bestätigt wird.

Die Baureife einzelner Elemente wird im Bericht anhand von Daten aus der Bestandsdokumentation und der Sichtprüfung beschrieben.

11.5. Angehäufter Verschleiß

Der kumulierte Verschleiß umfasst reparablen und irreparablen Verschleiß. Verschleiß entsteht durch übermäßige Verbesserungen; fehlende Verbesserungen oder Verbesserungen, die ersetzt werden müssen. Reversibler Verschleiß ist ein Verschleiß, dessen Beitrag zum Marktwert (Wertschöpfung) durch seine Beseitigung größer ist als die Kosten der Beseitigung. Die Wertveränderung sollte anhand eines Vergleichs- oder Ertragswertverfahrens ermittelt werden.

Der kumulierte Verschleiß wird nach folgender Formel berechnet:

I=ΔSneustr+Sv+Zsuschustr–Znsuustr,

Ich trage;

ΔСneustr – Wertverlust durch irreparable Abnutzung;

Zv – Kosten für die Reproduktion überschüssiger Verbesserungen.

Zsuschustr – Kosten für die Beseitigung entfernbarer Abnutzungserscheinungen in einer bestehenden Anlage;

Znsuustr – die Kosten für die Beseitigung vermeidbarer Abnutzung bei Neubauten.

6. Bestimmung der zukünftigen Miete für bestimmte Zeiträume der prognostizierten Mietdauer durch Erhöhung der Miete zum Bewertungsstichtag unter der Annahme, dass die Immobilie für die Wachstumsrate der Mietpreise bereit ist.

7. Ermittlung des prognostizierten Verkaufspreises (Reversion).

8. Festlegung des Abzinsungssatzes für den Zeitraum bis zur Inbetriebnahme der Anlage.

9. Ermittlung des Diskontsatzes für die Betriebsdauer (Vermietung).

10. Bestimmung des Marktwerts des Beitrags der Russischen Föderation zum Investitionsprojekt durch periodenweise Reduzierung der Differenz zwischen den künftigen Einnahmen aus der Vermietung und dem Verkauf des Investitionsobjekts und den Entwicklungskosten zum Zeitpunkt der Bewertung mit dem entsprechenden Abzinsungssatz.

13.2. Prognosezeitraum

Bei der Berechnung des Cashflows auf der Grundlage eines Modells, das davon ausgeht, dass Einnahmen aus dem Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erzielt werden, wird der Berechnungshorizont durch den Zeitraum des Verkaufs der letzten Bereiche der Immobilie bestimmt. Der Verkaufsplan sollte den typischen Marktbedingungen entsprechen.

Bei der Konstruktion eines Mietmodells mit aufgeschobenem Verkauf sollte der Berechnungshorizont auf einen Zeitraum von höchstens 5 Jahren ab Inbetriebnahme der Anlage beschränkt werden, jedoch nicht kürzer als der Zeitraum für das Erreichen der Auslegungslast mit Stabilisierung des Flusses.

13.3. Investitionskosten

Bei der Prognose zukünftiger Investitionskosten müssen folgende Merkmale begründet werden:

Kostenberechnungsmethode;

Umfang und Struktur der Arbeit;

Änderungsrate der Kosten;

Zeitpunkt und Reihenfolge der Arbeiten.

Die Kosten für den Anschluss an Versorgungsnetze werden auf der Grundlage der von den Betreibern von Versorgungsnetzen eingereichten Unterlagen berücksichtigt.

Der Umfang der auszuführenden Arbeiten sollte auf dem Ergebnis der Best-Use-Analyse basieren. Die Kosten werden unter Berücksichtigung der im Abschnitt „Kostenansatz“ dargelegten Anforderungen berechnet.

Bauzeitrahmen müssen auf Basis von SNiP 1.04.03-85, 1.05.03-87 ermittelt und gegebenenfalls an typische Marktbedingungen angepasst werden.

Die Investitionskosten sollten nicht um den Gewinn des Bauträgers (Unternehmers) erhöht werden, da dieser Wert durch das Diskontierungsverfahren durch die durchschnittliche marktübliche Kapitalrendite (Diskontsatz) berücksichtigt wird.

13.4. Wiederkehrende Einnahmen

Bei der Prognose zukünftiger periodischer Einnahmen müssen folgende Indikatoren begründet werden:

Vergleichseinheit (Messung) des Nutzens (Einkommens);

Höhe der Zahlung (Kosten) pro Nutzungseinheit;

Struktur und Zeitpunkt der Einkommensgenerierung;

Dynamik der Einkommensänderungen;

Art des Cashflows;

Verlust von Einkommen.

Vergleichseinheit ist in der Regel der für ein bestimmtes Marktsegment typische Mietpreis pro Flächeneinheit und Zeiteinheit. Insbesondere kann die Flächeneinheit eine Einheit der Gesamtfläche oder eine Einheit der Nutzfläche sein.

Der Mietpreis muss nach der Vergleichsmethode ermittelt werden. Bei der Auswahl und Beschreibung von Analoga sowie bei Anpassungen sollten die im vergleichenden Bewertungsansatz festgelegten Anforderungen berücksichtigt werden.

Im Mietpreis muss Folgendes enthalten sein:

Vorhandensein oder Fehlen der Mehrwertsteuer;

Zahlungsbedingungen im Zeitverlauf (vierteljährlich, monatlich, Vorauszahlung usw.);

Zahlungsbedingungen der Betriebsgebühren unter Angabe ihrer Zusammensetzung;

Art der vermieteten Fläche (insgesamt, nutzbar);

Bedingungen für Reparaturen (sie werden auf Kosten des Mieters oder Vermieters durchgeführt).

Für die Zwecke dieser Berechnung sollte davon ausgegangen werden, dass das Projekt aus Eigenmitteln des Investors finanziert wird, ohne Fremdkapital einzuwerben. Der Cashflow muss aufgrund der unterschiedlichen Besteuerung bestimmter Unternehmen auf Vorsteuerbasis berechnet werden, also vor der Berechnung der Einkommensteuer.

13.5. Wiederkehrende Ausgaben

Bei der Kostenprognose sind folgende typische Kostenstrukturindikatoren für das betrachtete Marktsegment zu begründen:

Landzahlung;

Verwaltungsaufwendungen;

Versicherungszahlungen;

Vermögenssteuer.

Die Grundsteuer wird auf der Grundlage des Wertes ohne Mehrwertsteuer berechnet, zu dem das Investitionsobjekt in der Bilanz ausgewiesen wird. Dieser Wert verringert sich jedes Jahr, da der durchschnittliche jährliche Restwert der Immobilie infolge der Abschreibung sinkt.

13.6. Reversion

Die Ermittlung des prognostizierten Verkaufspreises (Reversion) kann mittels der Direktkapitalisierungsmethode oder der Vergleichsmethode erfolgen.

13.7. Prognose der Änderungsrate der Indikatoren

Bei der Prognose aller Indikatoren sollten die folgenden Vorgänge durchgeführt werden:

retrospektive Dynamiken identifizieren;

Identifizieren Sie die Faktoren, die diese Dynamik bestimmen;

Vorhersagen von Änderungen der Faktoren, die die Dynamik bestimmen, und Bestimmung der Auswirkungen der Retrospektive auf die zukünftige Änderung des Indikators.

Die Preisänderungsrate sollte in den Marktanalysematerialien führender Analyseunternehmen berücksichtigt werden (z. B. Colliers International, Knight Frank, CB Richard Ellis, Noble Gibbons, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Swiss Realty Group, Blackwood). , usw.).

13.8. Diskont- und Kapitalisierungssätze

Der Kapitalisierungszinssatz für die Betriebsperiode muss nach der Marktextraktionsmethode berechnet werden oder die Unmöglichkeit ihrer Anwendung begründen. Wenn es nicht möglich ist, die Marktextraktionsmethode anzuwenden, wird die kumulative Baumethode verwendet. Der Abzinsungssatz für die Betriebsperiode wird als Differenz zwischen dem Kapitalisierungssatz und dem Kapitalrenditesatz unter Berücksichtigung der Marktänderungsrate berechnet. Als Kapitalrenditedauer wird angenommen, dass sie der verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Objekts entspricht.

Der Abzinsungssatz für den Entwicklungszeitraum (vor Inbetriebnahme der Anlage) einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie wird auf der Grundlage einer Rentabilitätsanalyse ähnlicher Investitionsprojekte auf dem Markt und unter Verwendung der kumulativen Baumethode ermittelt. Der Abzinsungssatz auf das Eigenkapital sollte für den Cashflow vor Steuern nicht mehr als 20 % betragen.

Der Kapitalisierungssatz für den Zeitraum nach der Prognose (Terminal) kann berechnet werden, indem der Kapitalisierungssatz für den aktuellen Zeitraum unter Berücksichtigung der Änderungsrate im Nachhinein angepasst wird.

Die Abzinsung sollte entsprechend der zeitlichen Verteilung der Zahlungen erfolgen, d. h. wenn der Strom gleichmäßig über die Zeit verteilt ist, sollte auf die Mitte des Abrechnungszeitraums abgezinst werden.

14. Koordinierung der Ergebnisse und Ermittlung der endgültigen Kosten

Basierend auf den Ergebnissen der Anwendung einzelner Ansätze werden jedem Ansatz entsprechend der Zuverlässigkeit des mit dem Ansatz erzielten Ergebnisses Gewichte zugewiesen.

Zur Beurteilung der Glaubwürdigkeit werden für jeden Ansatz folgende Faktoren analysiert:

Einhaltung der Motivation des Verkäufers; Passende Käufermotivation; Einhaltung des bestehenden Verhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage; Übereinstimmung mit den Merkmalen des Objekts; Genauigkeit, Angemessenheit und Zuverlässigkeit der Quelldaten.

Wenn die Abweichung zwischen den Ansätzen mehr als 30 % beträgt, sollten die Ursachen der Abweichung analysiert und beseitigt werden oder das unzuverlässige Ergebnis von der Genehmigung ausgeschlossen werden.

15. Bestimmung des Anteils der Russischen Föderation

Der Bewertungsbericht muss einen Beratungsabschnitt enthalten, der auf die Berechnung des Anteils der Russischen Föderation am künftigen Investitionsobjekt abzielt. Der Anteil errechnet sich aus dem Verhältnis des Marktwertes des Objekts zum aktuellen Wert der Einnahmen aus dem Projekt.

Die Gesetzgebung der Russischen Föderation sieht nur eine Zahlung vor, die vom Eigentümer eines Grundstücks im Rahmen der Erlangung einer Baugenehmigung erhoben werden kann – eine Gebühr für den Anschluss an Ingenieurnetze (Artikel 48 des Stadtplanungsgesetzes der Russischen Föderation). . Ein Subjekt der Russischen Föderation oder eine kommunale Körperschaft hat keinen Grund, von Investoren oder der Russischen Föderation eine Entschädigung für Kosten der sozialen Infrastruktur (Schulen, Krankenhäuser usw.) zu verlangen, da die Finanzierung der sozialen Infrastruktur gemäß den geltenden Bestimmungen erfolgt Die Gesetzgebung (184-FZ vom 06.10.99, 131-FZ vom 06.10.03) ist eine Ausgabenbehörde der Mitgliedsstaaten der Russischen Föderation und sollte ausschließlich aus deren Haushalten finanziert werden.

Darüber hinaus stellt die Finanzierung sozialer Infrastruktureinrichtungen aus dem Haushalt der Russischen Föderation einen direkten Verstoß gegen die Haushaltsgesetzgebung dar, da die Russische Föderation nicht befugt ist, solche Einrichtungen zu schaffen, und bundeseigene Einrichtungen einer bedingungslosen Übertragung auf anderes öffentliches Eigentum unterliegen. Ein Verstoß gegen die Haushaltsgesetzgebung (Artikel 42 der Haushaltsordnung der Russischen Föderation) kommt auch darin zum Ausdruck, dass ein Teil der Einnahmen aus der Nutzung des Eigentums der Russischen Föderation in diesem Fall in den Haushalt einer anderen Körperschaft überwiesen wird, die kann als missbräuchliche Verwendung von Haushaltsmitteln definiert werden. Darüber hinaus hat ein Subjekt der Russischen Föderation oder eine kommunale Körperschaft keinen Grund, in Investitionsverträgen als Subjekt zivilrechtlicher Beziehungen aufzutreten, wenn Immobilien der Russischen Föderation zu Investitionsbedingungen in den wirtschaftlichen Umsatz einbezogen werden.

Die Liste wurde unter Berücksichtigung der Anforderungen erstellt, die durch das Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 01.01.01 Nr. 000 „Über das Verfahren zur Annahme von Entscheidungen über die Erteilung der Zustimmung zum Abschluss von Transaktionen zur Anziehung von Investitionen“ durch die Exekutivorgane des Bundes festgelegt wurden Bezug auf bundeseigene Immobilienobjekte“

Gemäß dem Erlass der Regierung der Russischen Föderation vom 1. Januar 2001 N 447 „Über die Verbesserung der Buchführung des Bundeseigentums“

Gemäß Art. 46 des Stadtplanungsgesetzes der Russischen Föderation ist eine lokale Regierungsbehörde verpflichtet, auf Anfrage von Urheberrechtsinhabern innerhalb von 30 Tagen ohne Erhebung einer Gebühr einen Stadtplanungsplan für ein Grundstück auszustellen, der Informationen über die zulässige Nutzung des Grundstücks enthält Grundstück, Anforderungen an den Zweck, Parameter und Platzierung eines Kapitalbauprojekts auf dem angegebenen Grundstück.

Erlass der Moskauer Regierung vom 01.01.2001 N 301-PP „Über die Ergebnisse der Arbeit des Komplexes aus Architektur, Bau, Entwicklung und Wiederaufbau der Stadt Moskau für das Jahr 2006 und Aufgaben zur Umsetzung des Investitionsprogramms für das erste Halbjahr DAS JAHR UND 2007 IM ALLGEMEINEN“ (Absatz 11.2.9).

Eines der Grundprinzipien der Wertermittlung: Die Wertermittlung von Immobilien. – 12. Auflage, Appraisal Institute (USA), 2001.

Smith, Ricardo, Marx, neoklassische Theorie.

Die Wiederbeschaffungskosten sind die Kosten für den Bau einer Anlage mit ähnlichem Nutzen.

VSN 53-86(r) Regeln zur Beurteilung des physischen Verfalls von Wohngebäuden

Die genannten Organisationen sind verpflichtet, auf Anfrage innerhalb von 14 Tagen unentgeltlich technische Bedingungen mit Festlegung der Höchstlast, Anschlusszeiten und Gültigkeitsdauer der technischen Bedingungen bzw. Angaben zum Anschlussentgelt unter Angabe des zum Zeitpunkt der Ausstellung genehmigten Anschlusstarifs vorzulegen die technischen Bedingungen gemäß dem Verfahren der Russischen Föderation (Artikel 48 des Stadtplanungsgesetzes der Russischen Föderation und Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 01.01.01 N 83 „Über die Genehmigung der Regeln zur Festlegung und Bereitstellung technischer Bedingungen für“) Anbindung eines Großbauprojekts an technische Unterstützungsnetzwerke und Regeln für die Anbindung eines Großbauprojekts an technische Unterstützungsnetzwerke")

Die Kapitalstruktur hat keinen Einfluss auf den Wert des Unternehmens und insbesondere auf die Wirksamkeit des Investitionsvorhabens (Modigliani und Miller)

Ein von einem Sachverständigen erstelltes Gutachten über die Bewertung der Sicherheiten ermöglicht es dem Kreditinstitut daher, unter Berücksichtigung der Marktbedingungen und der Investitionsattraktivität Rückschlüsse auf die Liquidität des Objekts, den Preis und den Zeitraum seiner Veräußerung zu ziehen Die Ermittlung des tatsächlichen Marktwerts der Sicherungsimmobilie durch einen unabhängigen Gutachter ermöglicht es uns, ein faires Verhältnis zwischen dem Wert der Sicherungsimmobilie und der Höhe des Kredits herzustellen und hilft außerdem, entstehende Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien der Transaktion zu vermeiden bei Zwangsvollstreckung der während der Kreditlaufzeit verpfändeten Immobilie.

Wertermittlung einer Wohnung, eines Hauses

Unabhängig vom Verwendungszweck erfolgt die Bewertung der Kosten einer Wohnung, eines Wohnhauses, eines Ferienhauses oder eines anderen Wohnraums unter Berücksichtigung aller Faktoren und Preismerkmale des Objekts. Dabei werden folgende Hauptmerkmale berücksichtigt: Fläche des Objekts; Anzahl der Stockwerke des Gebäudes; Baujahr; Stand der Kommunikation; Innen- und Außendekoration von Wohngebäuden; Zustand der Infrastruktur; Lage und Prestige des Gebietes; usw.

Leistungsbeschreibung für die Bewertung einer Wohnung

Zu den angenehmen Aufgaben neuer Bewohner, die die lang ersehnten Schlüssel für eine neue Wohnung erhalten haben, gehört die Begutachtung der Wohnung zur Eintragung des Eigentums.

Für die Änderung des Sberbank-Zinssatzes ist ein Bericht über die Bewertung einer Wohnung in einem Neubau erforderlich, sofern dies im Darlehensvertrag des Kreditnehmers angegeben ist. Der Hypothekenbrief selbst wird bei der Sberbank erstellt und vom Hauptkreditnehmer unterzeichnet. Gemäß den Anforderungen der Sberbank muss eine Hypothek auf eine Wohnung eine Bewertung des Marktwerts der Immobilie enthalten, für die die Hypothek genehmigt wird.

BEWERTUNG von Gewerbeimmobilien

Das schnelle Wachstum und die Variabilität des Immobilienmarktes sowie regelmäßige Änderungen im Steuersystem haben dazu geführt, dass Immosowohl für Organisationen als auch für Einzelpersonen gefragt und einfach notwendig sind.

Immobilien sind in der Regel der wertvollste Teil des Vermögens natürlicher und juristischer Personen.

Genaue und objektive Informationen über den Wert bestehender Immobilien tragen daher dazu bei, den Prozess von Kauf- und Verkaufs- oder Miettransaktionen erheblich zu beschleunigen, Erbrechte einzugehen, Eigentum zu versichern, das Verfahren zur Berechnung und Zahlung von Steuern zu vereinfachen und auch zu ermöglichen klare Vorstellung vom aktuellen Preis der eigenen Immobilie.

Immobilienbewertung

Gemäß Art. Gemäß Art. 130 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation handelt es sich bei Immobilien um Grundstücke, Baugrundstücke, isolierte Gewässer und alles, was fest mit dem Land verbunden ist, d. h. Gegenstände, deren Bewegung ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung ihres Zwecks unmöglich ist, einschließlich Wälder, Staudenpflanzungen, Gebäude, Bauwerke.

Zu den Immobilienobjekten gehören: Grundstücke, Gebäude und Räumlichkeiten für Industrie-, Gewerbe-, Verwaltungs- oder andere Zwecke; Produktionskomplexe; Wohngebäude, Wohnungen; mehrjährige Pflanzungen; Bauwerke – Straßen, Brücken, Zufahrtsstraßen, Zäune; Objekte unfertiger Konstruktion.

Lassen Sie uns die Hauptziele der Unternehmensbewertung hervorheben.

- Bewertung des Unternehmensvermögens, - Beilegung von Streitigkeiten zwischen den Eigentümern des Unternehmens (im Falle von Miteigentum), - Abschluss einer Erbschaft zur Durchführung notarieller Handlungen, - Vorplanung strategischer Wege für die Entwicklung des Unternehmens, - Verkauf von Bundes- oder Gemeindeeigentum, - Feststellung der Höhe der Mietzahlungen bei der Verpachtung eines laufenden Unternehmens, - Rückkauf von Anteilen durch Aktionäre, - Feststellung des Wertes der Wertpapiere, die sich im Eigentum des Unternehmens befinden, vor verschiedenen Handlungen mit ihm, - Entwicklung eines Unternehmens planen.

Technische Anleitung des Bundesamtes für Liegenschaftsverwaltung zur Verkehrswertermittlung freistehender Nichtwohnimmobilien in der Stadt

· Wenn ein Anwendungsfall das Best-Use-Kriterium am Schnittpunkt der Zeile, in der sich der Anwendungsfall befindet, und der diesem Kriterium entsprechenden Spalte erfüllt, wird eine analytische Erklärung gegeben, die diese Übereinstimmung offenlegt. · Wenn ein Anwendungsfall am Schnittpunkt der Zeile, in der sich der Anwendungsfall befindet, und der diesem Kriterium entsprechenden Spalte nicht das Best-Use-Kriterium erfüllt, wird eine analytische Erklärung gegeben, die diese Diskrepanz aufdeckt.

Ungefähre Form der Leistungsbeschreibung (technische Anleitung) zur Bewertung des Marktwerts freistehender Nichtwohnimmobilien innerhalb der Grenzen des Gebiets

Moskau

Anhang Nr. 1

zur Vereinbarung Nr. ____

ab „___“ ________ 200_ g.

Leistungsbeschreibung (technische Anleitung) zur Ermittlung des Marktwertes einer Nichtwohnimmobilie innerhalb der Gebietsgrenzen

Moskau

Allgemeine Anforderungen

1) Die genaue Bezeichnung des Bewertungsgegenstandes, dessen Standort und Angaben zu den Rechten am Bewertungsgegenstand:

(Name gemäß Titeldokumenten, Verwaltungsadresse; Rechte - in

gemäß Titel und Titeldokumenten)

2) Informationen über die Belastung des Bewertungsobjekts, sofern vorhanden:

(Art der Belastung und Dokumente, die ihre Existenz bestätigen)

3) Anwendbare Standards und Bewertungsregeln:

„Verbindliche Bewertungsstandards für die Verwendung durch Bewertungssubjekte“, genehmigt durch das Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 6. Juli 2001 Nr. 519.

4) Ziele (Zweck) der Bewertung: _________________________________ ____________________

(Der Inhalt der vorgeschlagenen Maßnahmen in Bezug auf den Bewertungsgegenstand wird angegeben.)

5) Sonderprüfungen, deren Durchführung im Rahmen der Beurteilung des Prüfungsgegenstandes erforderlich ist: _______________________________________________________________________________

(gibt Art und Umfang der besonderen Prüfung an, die im Rahmen des Beurteilungsverfahrens durchgeführt werden muss)

6) Datum der Bewertung (Datum der Wertermittlung, Datum der Bewertung) des Bewertungsgegenstandes:

___________________________________________________________________________

(Geben Sie das Datum an, ab dem der Wert des Bewertungsobjekts ermittelt wird)

7) Buchwert des Bewertungsgegenstandes: __________________________________________

8) Liste der Annahmen und Einschränkungen, die berücksichtigt werden müssen, wenn Durchführung einer Begutachtung:

9) Währung, in der der Endwert des Marktwerts des Bewertungsobjekts ausgedrückt werden soll (im Folgenden Währungseinheiten) ___________________________________________________

10) Der Endwert des Verkehrswerts des Bewertungsgegenstandes ist anzugeben, einschließlich der Höhe der Mehrwertsteuer.

11) Liegt eine Belastung des Bewertungsgegenstandes durch einen Mietvertrag (Verträge) vor, sind zwei Gesamtwerte des Verkehrswertes des Bewertungsgegenstandes anzugeben – unter Berücksichtigung des Vorliegens einer Belastung und ohne Berücksichtigung der Vorliegen einer Belastung des Bewertungsgegenstandes.

Anforderungen an die Begutachtung des Begutachtungsgegenstandes und den Inhalt des Begutachtungsberichtes

Der Gutachter muss eine Bewertung des Bewertungsobjekts mit Erstellung eines Bewertungsberichts in der in dieser Leistungsbeschreibung (technischen Anweisungen) vorgeschriebenen Weise und unter Einhaltung der in dieser Leistungsbeschreibung (technischen Anweisungen) festgelegten Anforderungen für jede durchgeführte Maßnahme durchführen durch den Gutachter im Rahmen der Begutachtung des Bewertungsgegenstandes ermittelt.

Bei der Bewertung des Bewertungsgegenstandes muss der Gutachter folgende Maßnahmen durchführen:

2. Erhalten Sie vom Kunden die für die Bewertung des Bewertungsgegenstands erforderlichen Unterlagen mit der Erstellung und Unterzeichnung der Dokumentenannahme- und Übertragungsbescheinigung.

3. Begutachten Sie das Objekt und fotografieren Sie es.

4. Analysieren Sie die vom Kunden bereitgestellten Informationen.

5. Sammeln und analysieren Sie Marktinformationen.

6. Analysieren Sie die effektivste Nutzung des zu bewertenden Objekts.

7. Bestimmen Sie die Anwendbarkeit jedes der drei Bewertungsansätze für die Zwecke der Bewertung des Bewertungsgegenstands und begründen Sie die Verwendung bestimmter Bewertungsmethoden im Rahmen jedes der anwendbaren Ansätze.

8. Bestimmen Sie den Marktwert des Bewertungsobjekts mithilfe eines vergleichenden Bewertungsansatzes oder begründen Sie die Ablehnung der Verwendung eines vergleichenden Bewertungsansatzes.

9. Bestimmen Sie den Marktwert des Bewertungsobjekts mithilfe des Ertragswertverfahrens zur Bewertung oder begründen Sie die Ablehnung der Verwendung des Ertragswertverfahrens.

10. Bestimmen Sie den Marktwert des Bewertungsobjekts anhand des Kostenansatzes zur Bewertung oder begründen Sie die Ablehnung der Verwendung des Kostenansatzes.

11. Fassen Sie die Ergebnisse der Ermittlung des Marktwerts des Bewertungsgegenstandes anhand von drei Bewertungsansätzen zusammen.

12. Erstellen Sie einen Bewertungsbericht.

1. Voraussetzungen für die Anforderung der erforderlichen Informationen über den Bewertungsgegenstand vom Kunden.

Zur Ermittlung der quantitativen und qualitativen Merkmale des Bewertungsgegenstandes fordert der Gutachter vom Kunden Papierkopien der folgenden Dokumente an:

Dokumente, die bestehende Rechte am Bewertungsgegenstand bestätigen (Eigentumsurkunden, Titeldokumente, einschließlich Dokumente, die Rechte an einem Grundstück bestätigen (Eigentumsbescheinigung, Pachtvertrag usw.), Eigentumsbescheinigung, Pachtvertrag usw.). Den Unterlagen sind umfassende Informationen über Art und Umfang der Rechte am Begutachtungsgegenstand zu entnehmen;

Dokumente von Stellen/Organisationen, die die technische Buchhaltung und Inventarisierung von Gebäuden, Bauwerken und Bauwerken durchführen, die in den Bewertungsgegenstand einbezogen sind (technischer Pass, Auszug aus dem technischen Pass, Grundriss, Erläuterung, Bescheinigung über den physischen Zustand des Gebäudes/Bauwerks der Bewertung). Objekt), gültig ab dem Datum der Beurteilungen;

Dokumente, die Informationen über das Vorhandensein von Belastungen enthalten, die in Bezug auf das Bewertungsobjekt festgestellt wurden, einschließlich Belastungen von Dienstbarkeiten, Verpfändungen oder Schuldverpflichtungen, das Vorhandensein von Mietern, Vereinbarungen, Verträgen, Vereinbarungen und anderen Belastungen (falls vorhanden). In diesem Fall müssen Informationen über bestehende Belastungen des Grundstücks in Form abgeschlossener Mietverträge in Form eines Registers gemäß dem in Anlage Nr. 1 dargestellten Formular vorgelegt werden;

Dokumente, die Daten zu Immobilien enthalten, bei denen es sich nicht um Immobilien handelt (falls vorhanden), die jedoch als Teil des Bewertungsobjekts einer Bewertung unterliegen;

Grundstücksplan (situativ, Kataster);

Bescheinigungen über die Höhe der jährlichen Betriebskosten der Immobilie gemäß dem in Anlage Nr. 2 angegebenen Formular;

alle anderen Dokumente, die die quantitativen und qualitativen Merkmale des Bewertungsobjekts belegen, einschließlich solcher, die eine Beschreibung bestehender Rechte an dem Bewertungsobjekt enthalten.

2. Voraussetzungen für die Einholung der für die Beurteilung des Beurteilungsgegenstandes erforderlichen Unterlagen durch den Auftraggeber, für die Erstellung und Unterzeichnung der Dokumentenannahme- und Übertragungsbescheinigung.

2.1. Die Übermittlung von Kopien von Dokumenten an den Gutachter durch den Kunden wird durch die Bescheinigung über die Annahme und Übertragung von Dokumenten formalisiert, die gemäß dem in Anhang Nr. 3 dargestellten Formular erstellt wird.

2.2. Eine Kopie der Dokumentenannahme- und Übertragungsbescheinigung muss dem Bewertungsbericht beigefügt werden.

3. Anforderungen an die Besichtigung und das Fotografieren der zu bewertenden Immobilie.

Bei der Prüfung des Bewertungsgegenstandes erfüllt der Gutachter folgende Anforderungen:

die Inspektion muss vom Mitarbeiter des Gutachters durchgeführt werden;

Auf der Grundlage der Ergebnisse der Inspektion erstellt der Mitarbeiter des Gutachters einen Inspektionsbericht der zu bewertenden Immobilie in der in Anlage Nr. 4 angegebenen Form. Eine Kopie des Berichts muss dem Bewertungsbericht beigefügt werden.

der Mitarbeiter des Gutachters fotografiert das gesamte Objekt sowie seine Einzelteile, Blöcke, Räumlichkeiten;

Der Mitarbeiter des Gutachters fotografiert alle wesentlichen Schäden und Mängel am Objekt.

4. Anforderungen an die Analyse der bereitgestellten Informationen

Der Gutachter muss die vom Kunden bereitgestellten Informationen über das Bewertungsobjekt analysieren, um festzustellen, inwieweit diese für die Ermittlung des Marktwerts des Bewertungsobjekts ausreichen. Wenn die Weigerung des Kunden, die angegebenen Informationen bereitzustellen, die Zuverlässigkeit der Bewertung des Bewertungsgegenstands erheblich beeinträchtigt, gibt der Gutachter dies im Bericht an.

Bei Bedarf bittet der Gutachter den Auftraggeber um ergänzende Stellungnahmen zur Zusammensetzung der von ihm vorgelegten Unterlagen und den darin enthaltenen Informationen über den Bewertungsgegenstand.

5. Anforderungen an die Sammlung und Analyse von Marktinformationen.

Die Erhebung und Analyse von Marktinformationen erfolgt in folgenden Bereichen:

Sammlung und Analyse makroökonomischer Informationen und allgemeiner Informationen über den Moskauer Immobilienmarkt;

Sammlung und Analyse von Informationen über den Markt/Marktsegment, zu dem der Bewertungsgegenstand gehört;

Sammlung und Analyse von Informationen über die Umgebung des zu bewertenden Objekts.

5.1. Anforderungen an die Sammlung und Analyse makroökonomischer Informationen und Informationen im Allgemeinen über den Moskauer Immobilienmarkt

5.1.1. Der Gutachter identifiziert und begründet die Zusammensetzung der makroökonomischen Faktoren, die den Bewertungsgegenstand beeinflussen. Bei Bedarf untersucht der Gutachter den Gesamtzustand des Investitionsklimas in der Russischen Föderation, wofür er beispielsweise makroökonomische Parameter/Indikatoren wie das zum Bewertungsdatum gültige langfristige Kreditrating des Staates heranziehen kann Russische Föderation durch renommierte unabhängige Ratingagenturen (Moody's, Standard & Poor's, Fitch); die Wachstumsrate der Industrieproduktion in der Russischen Föderation, die Wachstumsrate des Bevölkerungseinkommens in der Russischen Föderation in den letzten zwei bis drei Jahren usw.

5.1.2. Der Gutachter begründet die Tiefe der Analyse sich abzeichnender Trends auf dem gesamten Immobilienmarkt in Moskau zum Zwecke der Bewertung der betreffenden Immobilie.

5.2. Anforderungen an die Sammlung und Analyse von Informationen über den Markt/Marktsegment, zu dem der Bewertungsgegenstand gehört

Zu den Anforderungen gehören:

Anforderungen an den Gutachter zur Bestimmung des Marktsegments, zu dem das Bewertungsobjekt gehört;

Anforderungen an die Analyse des vom Gutachter ermittelten Marktsegments.

5.2.1. Anforderungen an den Gutachter zur Bestimmung des Marktsegments, zu dem das Bewertungsobjekt gehört

Bei der Bestimmung des Marktsegments, zu dem das Bewertungsobjekt nach funktionalem Zweck gehört, muss sich der Gutachter an den Klassifizierungskriterien für Immobilienobjekte mit verschiedenen funktionalen Zwecken orientieren, die in Anhang Nr. 6 dieser Leistungsbeschreibung aufgeführt sind. Die Weigerung, die in der Anlage Nr. 6 genannten Klassifizierungsmerkmale sowie die Verwendung anderer Merkmale bei der Bestimmung des Marktsegments, zu dem das Bewertungsobjekt gehört, zu verwenden, muss begründet werden.

5.2.2. Anforderungen an die Analyse des vom Gutachter ermittelten Marktsegments, zu dem das Bewertungsobjekt gehört

Die Marktsegmentanalyse muss folgende Anforderungen erfüllen:

Muss auf der Grundlage zuverlässiger und maßgeblicher Informationsquellen zusammengestellt werden;

Sollte eine Analyse des Ausmaßes der Bedeutung von Preisfaktoren für diese spezielle Immobilienart zur weiteren Verwendung bei der Berechnung des Marktwerts der zu bewertenden Immobilie umfassen;

Muss die Trends und die Marktsituation widerspiegeln, die am Bewertungsstichtag vorherrschen.

5.2.2.1. Um als zuverlässige und maßgebliche Informationsquelle anerkannt zu werden, muss sie bestimmte Anforderungen erfüllen. Die Liste der Quellen, die die aufgeführten Anforderungen erfüllen, ist in Anhang Nr. 7 dieser technischen Spezifikation aufgeführt. Die Nutzung anderer Informationsquellen muss im Bericht begründet werden.

5.2.2.2. Im Analyseteil des Marktsegments, zu dem das Bewertungsobjekt gehört, ermittelt der Gutachter den Grad der Bedeutung von Preisfaktoren für diese bestimmte Immobilienart. Eine allgemeine Liste der Hauptfaktoren finden Sie in Anhang Nr. 8 dieser Leistungsbeschreibung.

5.2.2.3. Der Gutachter zieht Schlussfolgerungen zu den wichtigsten Parametern, die eine typische Immobilie eines bestimmten Marktsegments charakterisieren, wie zum Beispiel:

Spezifischer Verkaufspreis;

Mietpreis für den typischsten Basiszeitraum für ein bestimmtes Marktsegment (Jahr, Tag usw.);

Der Grad der Unterauslastung bei der Vermietung einer typischen Immobilie im Marktsegment;

Höhe der Betriebskosten;

Höhe der Mietrendite;

Durchschnittliche Belichtungszeit.

Diese Parameter müssen vom Gutachter bei der Berechnung des Marktwerts des Bewertungsobjekts als Anhaltspunkt für etwaige Abweichungen jedes der aufgeführten Parameter vom Wertebereich für ein bestimmtes Marktsegment verwendet werden, die durch die individuellen Merkmale des Bewertungsobjekts verursacht werden Objekt, muss vom Gutachter im Wertgutachten begründet werden.

5.3. Anforderungen an die Sammlung und Analyse von Informationen über die Umgebung des zu bewertenden Objekts

5.3.1. Der Gutachter legt die territorialen Grenzen der Analyse der Umgebung des Bewertungsgegenstandes fest.

5.3.2. Der Gutachter identifiziert und begründet die Zusammensetzung und Art der durch den Standort des Bewertungsobjekts (Zugehörigkeit zu einem bestimmten Gebiet) bestimmten Faktoren, die das Bewertungsobjekt beeinflussen. Bei einer Einzelhandelsimmobilie können solche Faktoren beispielsweise die finanzielle Situation der Bewohner des Gebiets sein, in dem die Immobilie bewertet wird (gekennzeichnet durch das Verhältnis der Anteile von Bürgern mit niedrigem, mittlerem und hohem Einkommen), das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen, die Entwicklung der Infrastruktur in dem Gebiet, in dem die Immobilie bewertet wird usw.

Struktur der Bezirksflächen nach erlaubten Nutzungsarten.

5.3.3. Um die oben genannten Informationen zu sammeln, nutzt der Gutachter die in Anhang Nr. 5 dieser Leistungsbeschreibung angegebenen Informationsquellen. Die Nutzung anderer Informationsquellen muss vom Gutachter begründet werden.

6. Anforderungen an die Analyse der effektivsten Nutzung des Bewertungsgegenstandes.

Die Analyse der effektivsten Nutzung des Bewertungsgegenstandes erfolgt nach dem in dieser Leistungsbeschreibung (technischen Anleitung) definierten Algorithmus nach den Kriterien Einhaltung der Rechtsvorschriften, physikalische Machbarkeit, finanzielle Machbarkeit, unter Einhaltung der formulierten Anforderungen in den Leistungsbeschreibungen (technischen Anweisungen) für jede der Stufen des Algorithmus zur Analyse der effektivsten Nutzung des Bewertungsobjekts.

6.1. Die Analyse der effektivsten Nutzung des Bewertungsgegenstandes sollte nach folgendem Algorithmus erfolgen:

Auswahl gesetzeskonformer Nutzungsmöglichkeiten der Anlage;

Prüfung aller rechtlichen Möglichkeiten zur Nutzung der zu prüfenden Immobilie auf ihre physische Machbarkeit;

Prüfung aller rechtlich und räumlich möglichen Möglichkeiten der Nutzung der Anlage auf finanzielle Machbarkeit;

Identifizierung der finanziell realisierbaren Optionen für den Anwendungsfall, der den maximalen Wert der zu bewertenden Immobilie bietet;

Formulieren einer Schlussfolgerung über die effektivste Nutzung des zu bewertenden Objekts.

6.1.1. Anforderungen an die Auswahl gesetzeskonformer Nutzungsmöglichkeiten der Anlage.

6.1.1.1. Die Auswahl gesetzeskonformer Möglichkeiten zur Nutzung des Bewertungsgegenstandes sollte auf der Grundlage von Folgendem erfolgen:

Gesetz über die erlaubte Landnutzung;

Katasterbescheinigung für ein Grundstück, ausgestellt vom Moskauer Staatlichen Stadtplanungskatasterdienst.

6.1.1.2. Die Liste der gesetzeskonformen Optionen sollte unter Berücksichtigung der Möglichkeit einer Änderung zusammengestellt werden:

Funktioneller Zweck (mögliche Objekttypen: Büro, Einzelhandel, Produktion und Lager, Wohnen usw.);

Konstruktive Lösungen (mögliche Optionen: Reparatur, Umbau, Abriss und Neubau).

6.1.1.3. Hintergrundinformationen zum Inhalt des Gesetzes über die erlaubte Nutzung eines Grundstücks und der Katasterbescheinigung für ein bestimmtes Grundstück finden Sie in der Anlage Nr. 9 zu dieser Leistungsbeschreibung. Für die weitere Analyse behält der Gutachter von allen in Abschnitt 6.1.1 ausgewählten Optionen nur diejenigen Optionen vor, die im Nutzungsgesetz oder im Katasterzertifikat für das Grundstück des zu bewertenden Grundstücks vorgesehen sind.

6.1.1.4. Art und Notwendigkeit einer rechtlichen Prüfung zur Feststellung rechtskonformer Nutzungsmöglichkeiten des Bewertungsgegenstandes werden vom Gutachter begründet.

6.1.1.5. Die rechtliche Prüfung erfolgt durch einen Fachanwalt, also eine Person mit höherer juristischer Ausbildung oder eine juristische Person, die Rechtsdienstleistungen erbringt.

6.1.1.6. Liegt kein Bedarf vor, wird eine besondere rechtliche Prüfung nicht durchgeführt.

6.1.1.7. Gleichzeitig ist bei Belastungen des Veranlagungsgegenstandes, Widersprüchen in Titelurkunden oder dem Fehlen von Titelurkunden für den Veranlagungsgegenstand eine rechtliche Prüfung zwingend erforderlich.

6.1.2. Anforderungen an die Prüfung der jeweiligen rechtlichen Nutzungsmöglichkeiten des Untersuchungsgegenstandes auf ihre physikalische Durchführbarkeit.

Zur weiteren Analyse: Als physikalisch mögliche Optionen aus den in Abschnitt 6.1.1 ausgewählten Optionen. werden verwendet:

Optionen, die keine Änderungen der gestalterischen Lösungen der zu bewertenden Immobilie erfordern (aktuelle Nutzungsoption, Option zur Änderung der funktionalen Nutzung durch Schönheitsreparaturen usw.);

Möglichkeiten der Nutzung des Bewertungsgegenstandes, deren Grad der baulichen Durchführbarkeit eine besondere Untersuchung des technischen Zustands von Gebäuden und Bauwerken erfordert, sofern auf der Grundlage der Ergebnisse einer solchen Untersuchung ein positives Ergebnis erzielt wird.

6.1.2.1. Die Durchführung einer Überprüfung des technischen Zustands von Gebäuden und Bauwerken des zu bewertenden Objekts ist in folgenden Fällen erforderlich:

Der physische Verfall von Gebäuden/Strukturen der zu bewertenden Immobilie übersteigt 60 % und der Gutachter hat die Machbarkeit des Abrisses der zu bewertenden Immobilie nicht begründet;

Bei dem Bewertungsgegenstand handelt es sich um eine unfertige Bauanlage/-anlagen, mit deren Bau früher als drei Jahre vor dem Bewertungsstichtag begonnen wurde und deren Baureife weniger als 80 % beträgt.

6.1.2.2. Die Art und Notwendigkeit einer besonderen Untersuchung des technischen Zustands von Gebäuden und Bauwerken zur Feststellung der physikalischen Realisierbarkeit der Umsetzung von Optionen zur weiteren Nutzung des zu bewertenden Grundstücks, die nicht in Abschnitt 6.1.2.1 aufgeführt sind, wird vom Gutachter begründet.

6.1.2.3. Die Prüfung des technischen Zustands von Gebäuden und Bauwerken wird von einer juristischen Person durchgeführt, die zur Erbringung von Dienstleistungen zur Prüfung des technischen Zustands von Gebäuden und Bauwerken berechtigt ist.

6.1.2.4. Die Verweigerung einer besonderen Prüfung des technischen Zustands von Gebäuden und Bauwerken muss begründet werden.

6.1.3. Anforderungen an die Prüfung der jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten der Anlage auf finanzielle Machbarkeit.

Für Optionen zur weiteren Nutzung des Bewertungsobjekts, die eine Investition erfordern, muss der Gutachter aus den verbleibenden Optionen auf der Grundlage der Ergebnisse von Abschnitt 6.1.2 die interne Rendite für jede der angegebenen Optionen ermitteln und die resultierende Rendite vergleichen der Option mit der gewichteten durchschnittlichen Verzinsung des zur Finanzierung der Option zur Nutzung des Bewertungsobjekts aufgenommenen Kapitals. Als finanziell machbar muss der Gutachter für die weitere Prüfung nur solche Optionen auswählen, bei denen die interne Rendite der Option die gewichtete durchschnittliche Rendite der Option für die weitere Verwendung des zur Finanzierung erhobenen Kapitalbewertungsobjekts übersteigt.

6.1.4. Anforderungen, um aus den ausgewählten Optionen den Anwendungsfall zu identifizieren, der den maximalen Wert des Objekts bietet.

Wenn nach den Ergebnissen der vorherigen Phasen der Analyse der effektivsten Nutzung der zu bewertenden Immobilie mehr als eine Nutzungsoption übrig bleibt, muss der Gutachter die zukünftigen Vorteile aus der Umsetzung finanziell realisierbarer Optionen für die weitere Nutzung der Immobilie vergleichen mit den notwendigen Kosten für die Umsetzung dieser Optionen unter Berücksichtigung des Zeitfaktors. Als Option zur effektivsten Nutzung des Bewertungsgegenstandes wird die Option angesetzt, bei der die diskontierte Differenz zwischen Erträgen und Kosten maximal ist.

Anhang 1 zu

Dokumentation vom 01.01.2001

TECHNISCHE AUFGABEzur Erbringung von Dienstleistungen zur Fahrzeugbewertung

1. Name der Dienstleistungen (Nomenklatur) und Liste der Einrichtungen, in denen Dienstleistungen erbracht werden

Fahrzeugbewertung. Die Erbringung der Dienstleistungen erfolgt auf dem Parkplatz für Fahrzeuge am Standort des Kunden – JSC „Petersburg Sales Company“ (St. Petersburg, Mikhailova Str., 11).

Bedingungen (Zeiträume) für die Erbringung von Dienstleistungen: vom Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bis zum 31. Dezember 2016, je nach Wunsch des Kunden.

Liste, Umfang und Verfahren der Leistungserbringung: Liste der Fahrzeuge der JSC „Petersburg Sales Company“ zur unabhängigen Beurteilung der Marktwertermittlung im Jahr 2016:

2. Allgemeine Anforderungen

2.1. Grundlage für die Bereitstellung Dienstleistungen

Das jährliche umfassende Beschaffungsprogramm des Kunden für 2016, eine Vereinbarung, die auf der Grundlage der Ergebnisse des Beschaffungsverfahrens geschlossen wird.

Der Zweck der erbrachten Dienstleistungen besteht in der Bewertung von Fahrzeugen in der Bilanz der JSC Petersburg Sales Company.

2.2. Anforderungen an den Zeitpunkt der Leistungserbringung

Die Leistungserbringung beginnt mit der Vertragsunterzeichnung;

Das Ende der Leistungserbringung ist der 31.12.2016.

2.3. Regulatorische Anforderungen an die Qualität von Dienstleistungen und deren Ergebnissen.

Fahrzeugbewertungsdienste müssen in Übereinstimmung mit den Anforderungen der Rechtsakte der Russischen Föderation erbracht werden, die diese Art von Tätigkeit regeln, einschließlich, aber nicht beschränkt auf;

Kunst. 10 des Bundesgesetzes „Über Bewertungsaktivitäten in der Russischen Föderation“ -5-FZ;

Verordnung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation „Über die Genehmigung des föderalen Bewertungsstandards „Allgemeine Bewertungskonzepte, Bewertungsansätze und Bewertungsanforderungen (BFS Nr. 1)“;

3. Voraussetzungen für die Erbringung von Dienstleistungen

3.1. Umfang der erbrachten Leistungen

Im Rahmen der Leistungserbringung hat der Auftragnehmer die in Ziffer 1 der Leistungsbeschreibung genannten Fahrzeuge zu bewerten.

Die Gesamtkosten der Arbeiten sollten 104.000 (einhundertviertausend) Rubel 00 Kopeken, ohne Mehrwertsteuer, nicht überschreiten.

3.2. Anforderungen an die Reihenfolge der Leistungserbringungsstufen

Der Auftragnehmer erbringt Dienstleistungen auf Wunsch des Kunden gemäß dem Bewertungsauftrag (Anhang zur Leistungsbeschreibung) innerhalb von 3 (drei) Werktagen ab dem Datum des Eingangs des Antrags des Kunden.

Dienstleistungen gelten in dem Moment als erbracht, in dem die Parteien die Abnahmebescheinigung für die erbrachten Bewertungsdienstleistungen unterzeichnen und dem Kunden einen schriftlichen Bericht über die Bewertung des Bewertungsobjekts in 2 Kopien und einen elektronischen schriftlichen Bericht über die Bewertung des Bewertungsobjekts im PDF-Format übermitteln Format an die im Vertrag angegebene E-Mail-Adresse des Kunden.

3.3. Anforderungen an die Organisation der Leistungserbringung

Nicht erforderlich

3.4. Anforderungen an die verwendeten Materialien und Geräte

Nicht erforderlich

3.5. Sicherheitsanforderungen

Der Auftragnehmer hat für die Einhaltung der unternehmensinternen Vorschriften und Sicherheitsvorschriften zu sorgen.

Der Auftragnehmer haftet für Schäden, die durch Konflikte und Disziplinarverstöße entstehen.

3.6. Anforderungen an das Verfahren zur Erstellung und Übermittlung von Dokumenten an den Kunden während der Leistungserbringung und deren Fertigstellung

Nach Abschluss der Leistung übergibt der Auftragnehmer dem Auftraggeber eine Abnahmebescheinigung für die erbrachten Leistungen und einen schriftlichen Bericht über die Begutachtung des Begutachtungsgegenstandes in 2 Exemplaren sowie einen elektronischen schriftlichen Bericht über die Begutachtung des Begutachtungsgegenstandes im PDF-Format an die im Vertrag angegebene E-Mail-Adresse des Kunden.

Der Beurteilungsbericht muss in Übereinstimmung mit den Rechtsvorschriften über Beurteilungstätigkeiten, dem BFS, den von der Selbstregulierungsorganisation der Gutachter festgelegten Standards und Regeln für Beurteilungstätigkeiten erstellt werden, darunter der unabhängige Gutachter, der den für den Beurteilungskunden bestimmten Bericht erstellt hat und anderen interessierten Parteien (Nutzern des Wertgutachtens) ist ein Mitglied, das die professionelle Beurteilung eines unabhängigen Gutachters über den Wert des Bewertungsobjekts enthält, bestätigt auf der Grundlage der gesammelten Informationen und Berechnungen.

Der endgültige Wert des Bewertungsobjekts im Bewertungsbericht muss in der Währung der Russischen Föderation angegeben werden.

Ein unabhängiger Gutachter muss sich sowohl im Beurteilungsprozess als auch bei der Erstellung des Beurteilungsberichts an das BFS halten.

Allgemeine Konzepte, Vorgehensweisen und Anforderungen an die Durchführung von Gutachten sind im Bundesgesetz „Über Gutachtertätigkeiten in der Russischen Föderation“ sowie im BFS Nr. 1 verankert.

Die Anforderungen an den Bewertungsbericht sind im Bundesgesetz „Über Bewertungstätigkeiten in der Russischen Föderation“ sowie im BFS Nr. 3 verankert.

Der Bewertungsbericht, der auf den Ergebnissen der Erbringung von Bewertungsdienstleistungen basiert, muss seitenweise nummeriert, gebunden, von dem unabhängigen Gutachter oder den unabhängigen Gutachtern, die die Bewertung durchgeführt haben, unterzeichnet und außerdem mit dem persönlichen Siegel des unabhängigen Gutachters versehen sein, der die Bewertung durchgeführt hat führt Beurteilungstätigkeiten selbständig, in einer Privatpraxis oder mit Siegel und Unterschrift des Leiters der Beurteilungsorganisation durch.

Nicht erforderlich

3.8. Verantwortung des Darstellers

Schäden, die dem Kunden entstehen, oder Sachschäden, die Dritten durch die Verwendung des Endwerts des Verkehrswerts des Bewertungsobjekts entstehen, sind gemäß den Vertragsbedingungen in voller Höhe zu ersetzen.

3.9. Anforderungen an das Verfahren zur Beauftragung von Subunternehmern

Der Einsatz von Subunternehmern ist nicht gestattet.

4. Das Verfahren zur Erstellung eines kommerziellen Angebots eines Teilnehmers, zur Begründung des Preises und zur Durchführung von Berechnungen

Die Bewertung des kommerziellen Angebots des Teilnehmers erfolgt durch Vergleich der Stückpreise für die Bewertung eines Fahrzeugs. Der maximale Stückpreis für die Bewertung eines Fahrzeugs sollte nicht überschritten werden 3 460 Rubel 00 Kopeken, ohne Mehrwertsteuer.

Die Zahlung für erbrachte Dienstleistungen erfolgt innerhalb von 30 (dreißig) Kalendertagen ab dem Datum, an dem der Kunde die Abnahmebescheinigung für erbrachte Dienstleistungen unterzeichnet.

5. Anforderungen an Beschaffungsteilnehmer

5.1. Anforderungen an die Verfügbarkeit von Humanressourcen und deren Qualifikationen

Die Bewertungsorganisation muss über mindestens 2 (zwei) unabhängige Gutachter verfügen. Bestätigt durch ein Personalzertifikat.

5.2. Anforderungen an die Verfügbarkeit materieller und technischer Ressourcen

Die Haftung der Gutachterorganisation zum Ersatz möglicher Verluste des Kunden oder Sachschäden, die Dritten durch die Verwendung nicht gesetzeskonformer Gutachterberichte entstehen, muss mit einem Betrag von mindestens 5.000.000 (fünf Millionen) Rubel versichert sein. Bestätigt durch eine Kopie der Versicherungspolice.

5.3. Anforderungen an Messgeräte und Werkzeuge

Nicht erforderlich

5.4. Anforderungen an die Verfügbarkeit gültiger Zertifizierungsgenehmigungen, SRO-Zertifikate, Lizenzen.

Der Beschaffungsteilnehmer muss über ein Zertifikat einer Selbstregulierungsorganisation von Gutachtern verfügen. Bestätigt durch eine Kopie des Zertifikats.

5.5. Voraussetzung für zertifizierte Managementsysteme

Nicht erforderlich.

5.6. Voraussetzungen für die Akkreditierung in der Inter RAO Group

Beschaffungsteilnehmer, die von der Inter RAO-Gruppe als Dienstleister akkreditiert sind, die Gegenstand dieser Beschaffung sind, müssen eine Kopie der aktuellen Akkreditierungsbescheinigung der Inter RAO-Gruppe beifügen.

5.7. Anforderungen an Erfahrung in der Erbringung ähnlicher Dienstleistungen

Die beteiligten Bewertungsorganisationen müssen über mindestens 3 (drei) Jahre Erfahrung in der Erbringung von Bewertungsdienstleistungen zur Ermittlung des Wertes von Immobilien im Wert von 200.000 (zweihunderttausend) Rubel ohne Mehrwertsteuer oder mehr verfügen. Bestätigt durch Kopien von Verträgen über die Erbringung ähnlicher Arten von Dienstleistungen.

5. 8 Anforderungen an Erfahrung in der Lieferung ähnlicher Waren

Nicht erforderlich

5.9. Anforderungen an Subunternehmer

Nicht erforderlich

6. Bewerbungen

1. Bewertungsaufgabe

Bewertungsaufgabe

1. Es wird davon ausgegangen, dass die vom Kunden oder Dritten erhaltenen Informationen zuverlässig und zuverlässig sind. Der Auftragnehmer und der unabhängige Gutachter können die absolute Richtigkeit der von anderen Parteien bereitgestellten Informationen nicht garantieren, daher wird bei allen Informationen die Informationsquelle angegeben.

2. Der Auftragnehmer und der unabhängige Gutachter führen keine rechtliche Prüfung der Eigentumsunterlagen des Bewertungsobjekts sowie sonstige Fachprüfungen (bautechnische, technologische, umweltbezogene usw.) durch, sofern der Gegenstand des Auftrags nichts anderes vorsieht Bewertungsvereinbarung.

3. Sofern der unabhängige Gutachter und Testamentsvollstrecker keine Einschränkungen (Belastungen) von Rechten am Bewertungsobjekt oder sonstige Rechte/Ansprüche Dritter am Bewertungsobjekt feststellt, wird die Bewertung unter der Annahme durchgeführt, dass diese nicht bestehen, es sei denn andernfalls ausdrücklich angegeben.

4. Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass es keine versteckten Faktoren gibt, die den Wert des Bewertungsobjekts beeinflussen und die nicht im Rahmen der Kompetenz eines unabhängigen Gutachters und des Auftragnehmers aufgrund der Analyse der zur Bewertung vorgelegten Unterlagen ermittelt werden können. Informationen, die zum Zeitpunkt der Bewertung öffentlich zugänglich waren, Sichtprüfung des Bewertungsobjekts und seiner Umgebung. Der Auftragnehmer und der unabhängige Gutachter sind nicht verpflichtet, Arbeiten zur Identifizierung solcher Faktoren durchzuführen und sind nicht verantwortlich, wenn sie später identifiziert werden.

5. Der Auftragnehmer und der unabhängige Gutachter halten öffentlich zugängliche Quellen industrieller und statistischer Informationen für zuverlässig, ziehen jedoch keine Schlussfolgerungen hinsichtlich der Richtigkeit oder Vollständigkeit dieser Informationen und akzeptieren diese Informationen in ihrer jetzigen Form. Der Auftragnehmer und der unabhängige Gutachter übernehmen keine Verantwortung für spätere Änderungen der sozialen, wirtschaftlichen, rechtlichen und natürlichen Bedingungen, die sich auf den Wert des Bewertungsobjekts auswirken können.

6. Es wird davon ausgegangen, dass die zu bewertende Immobilie über alle Lizenzen, Genehmigungen oder Genehmigungen von bundesstaatlichen oder lokalen Gesetzgebungs- oder Exekutivbehörden oder privaten Unternehmen oder Organisationen verfügt, die zur Bestätigung der Möglichkeit solcher Nutzungsarten erforderlich sind, unverzüglich eingeholt oder erneuert werden kann dieser Immobilie, auf der der Bericht basiert.

7. Der Auftragnehmer und der unabhängige Gutachter übernehmen keine Gewähr für das Erreichen der vom Auftraggeber prognostizierten Ergebnisse, da die Abweichung zwischen den geplanten und tatsächlichen Ergebnissen erheblich sein kann. Dabei hängt das Erreichen der prognostizierten Ergebnisse nicht nur von den Handlungen, Plänen und Annahmen des Kunden ab, sondern auch vom Einfluss makroökonomischer Faktoren.

8. Der Wert des Bewertungsgegenstandes wird erst zum Zeitpunkt der Bewertung als gültig anerkannt. Der Auftragnehmer und der unabhängige Gutachter übernehmen keine Verantwortung für Änderungen der wirtschaftlichen, rechtlichen und sonstigen Faktoren, die nach diesem Datum eintreten und sich auf die Marktsituation und damit auf den Marktwert des Bewertungsobjekts auswirken können.

9. Das Wertgutachten enthält die professionelle Meinung eines unabhängigen Gutachters über den Marktwert des Bewertungsobjekts und stellt keine Garantie dafür dar, dass das Bewertungsobjekt auf dem freien Markt zu einem Preis verkauft wird, der dem darin angegebenen Wert des Objekts entspricht Bericht.

10. Der Auftragnehmer und der unabhängige Gutachter dürfen ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Auftraggebers weder den Inhalt des Gutachtens ganz noch in Teilen offenlegen.

11. Der im Bewertungsbericht angegebene Endwert des Bewertungsobjekts kann als empfohlen für den Abschluss einer Transaktion angesehen werden, wenn vom Datum der Erstellung des Bewertungsberichts des Bewertungsobjekts bis zum Datum nicht mehr als 6 (sechs) vergangen sind Datum der Transaktion mit dem Bewertungsobjekt bzw. Datum der Abgabe des öffentlichen Angebots) Monate.

12. Alle Berechnungen werden von einem unabhängigen Gutachter unter Verwendung geeigneter Software durchgeführt. Die im Bericht dargestellten Berechnungstabellen enthalten gerundete Werte von Indikatoren. Die Ergebnisse werden anhand genauer Daten ermittelt. Daher können bei der Neuberechnung der Gesamtwerte auf Basis gerundeter Daten die Ergebnisse geringfügig von den im Bericht angegebenen Ergebnissen abweichen.

Verordnung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation „Über die Genehmigung des föderalen Bewertungsstandards „Allgemeine Bewertungskonzepte, Bewertungsansätze und Bewertungsanforderungen (BFS Nr. 1)“;

Verordnung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation „Über die Genehmigung des föderalen Bewertungsstandards „Bewertungszweck und Wertarten (BFS Nr. 2)“;

Beschluss des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation „Über die Genehmigung des föderalen Bewertungsstandards „Anforderungen an einen Bewertungsbericht (BFS Nr. 3)“;

Standards und Regeln für die Bewertungstätigkeiten einer Selbstregulierungsorganisation von Gutachtern, zu der auch ein unabhängiger Gutachter gehört, der die Bewertung durchführt.

Anhang Nr. 4 zu dieser Dokumentation

und Anhang Nr. 5 zum Staatsvertrag

über die Erbringung von Bewertungsdienstleistungen

Leistungsbeschreibung zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie und Mietrechte (Mietbeträge)

für Immobilienobjekte, die Eigentum der Russischen Föderation sind

Kunde: Gutachter:

Dieser Auftrag enthält Anforderungen zur Ermittlung des Marktwerts des Pachtrechts in Bezug auf ein bundeseigenes Immobilienobjekt (Objekte), erstellt gemäß den geltenden Rechtsvorschriften im Bereich der Bewertungstätigkeiten:

Bundesgesetz „Über Bewertungsaktivitäten in der Russischen Föderation“ vom 29. Juli 1998 Nr. 135-FZ (im Folgenden als Gesetz Nr. 135-FZ bezeichnet).

Bundesbewertungsstandard „Allgemeine Bewertungskonzepte, Ansätze und Anforderungen an die Bewertung (BFS Nr. 1)“, genehmigt durch Beschluss des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation vom 20. Mai 2015 Nr. 297 (im Folgenden als BFS Nr. bezeichnet). . 1).

Bundesbewertungsstandard „Zweck der Bewertung und Wertarten (BFS Nr. 2)“, genehmigt durch Beschluss des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation vom 20. Mai 2015 Nr. 298 (im Folgenden als BFS Nr. 2 bezeichnet) .

Bundesbewertungsstandard „Anforderungen an einen Bewertungsbericht (BFS Nr. 3)“, genehmigt durch Beschluss des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung Russlands vom 20. Mai 2015 Nr. 299 (im Folgenden als BFS Nr. 3 bezeichnet).

Bundesbewertungsstandard „Immobilienbewertung (BFS Nr. 7)“, genehmigt durch Beschluss des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung Russlands vom 25. September 2014 Nr. 611 (im Folgenden als BFS Nr. 7 bezeichnet).

Wenn das Mietobjekt bestimmte Besonderheiten aufweist, die es von einem typischen Immobilienobjekt unterscheiden, ist diese Technische Spezifikation im Hinblick auf die allgemeinen Anforderungen für das Bewertungsgutachten anzuwenden. Die Bewertungsmethode für ein solches Mietobjekt muss vom Gutachter unabhängig festgelegt werden. unter Berücksichtigung seiner Merkmale und Besonderheiten, einschließlich der Anwendung aktueller methodischer Empfehlungen, auf die der Kunde auch in der entsprechenden Bewertungsaufgabe hinweisen wird

Bewertungsaufgabe
1. Gegenstand der Bewertung ist ein Immobilienobjekt und das Recht auf dessen Pacht (Miethöhe), dessen Zusammensetzung und sonstige Eigenschaften im Bewertungsvertrag festgelegt sind.
Darüber hinaus muss der Bericht folgende Daten enthalten:
1) Adresse der Immobilie (oder andere Standortmerkmale, die die Immobilie eindeutig identifizieren):

Postleitzahl, Ortsname, Bezirk, Straße, Hausnummer, Stockwerk, Zimmernummer.

2) Art der Immobilie: im Veranlagungsantrag festgelegt.

3) Buchwert des Bewertungsobjekts (Residuum) (sofern vorhanden).
2. Eigentumsrechte am Bewertungsgegenstand.

Eigentümer (Saldoinhaber) der Immobilie:

Eigentum der Russischen Föderation.________________________________________________________________________

Der Zweck der Bewertung besteht darin, den Marktwert der zu bewertenden Immobilie zu ermitteln.

4. Verwendungszweck der Bewertungsergebnisse: Bewertungsaufgabe - warum diese Art von Wert ermittelt wird:

1) Festlegung des anfänglichen (Anfangs-)Mietbetrags für die Übertragung von Mietobjekten bei einer Versteigerung;

3) den Startpreis (Anfangspreis) für den Verkauf eines Immobilienobjekts festzulegen, um es bei einer Auktion zum Eigentum zu machen;

4) Festlegung des Verkaufspreises einer Immobilie für deren Übereignung in Ausübung von Vorzugsrechten;

5) zum Zweck der Berechnung des Betrags der ungerechtfertigten Bereicherung.
5. Art der Kosten. Marktpreis.
6. Datum der Beurteilung – „____“ ________ 20 ____

Der Bewertungsstichtag (Bewertungstag, Tag der Wertermittlung) ist der Tag, ab dem der Wert des Bewertungsgegenstandes ermittelt wird. (Artikel 10 des Gesetzes Nr. 135-FZ, BFS Nr. 1).
7. Beurteilungszeitraum –„___“ Kalendertage ab dem Datum der Unterzeichnung der Vereinbarung für die Bewertung.
8. Annahmen und Einschränkungen, auf denen die Beurteilung basieren soll, sind im entsprechenden Abschnitt der Leistungsbeschreibung angegeben.
9. Zusammensetzung des Bewertungsgegenstandes Angabe von Informationen, die ausreichen, um jedes seiner Teile (falls vorhanden) zu identifizieren.
10. Merkmale des Bewertungsgegenstandes und seine bewerteten Teile oder Links zu dem Gutachter vorliegenden Dokumenten, die solche Merkmale enthalten.
11. Bei der Beurteilung des Beurteilungsgegenstandes berücksichtigte Rechte, Einschränkungen (Belastungen) dieser Rechte, auch in Bezug auf jeden Teil des Bewertungsgegenstandes.

Kosten für die Beseitigung von Umweltverschmutzung und (oder) die Rekultivierung eines Grundstücks (BFS Nr. 7).

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Die folgenden Bedingungen sind bei der Beurteilung zu berücksichtigen, sofern im vorherigen Abschnitt nicht ausdrücklich etwas anderes angegeben ist.

1. Der marktübliche Mietpreis für eine Immobilie wird unter der Annahme ermittelt, dass für das Mietrecht keine einmalige Anfangszahlung anfällt.

2. Marktmiete im allgemeinen Fall, d.h. Sofern keine besonderen Mietvertragslaufzeiten festgelegt sind, berechnet der Gutachter die Mietvertragslaufzeiten, die der Markt als marktüblich ansehen würde. Wenn jedoch die Vertragsbedingungen des Mietvertrags von der Marktnorm abweichen, muss die für diesen Mietvertrag geltende Marktmiete diese Unterschiede widerspiegeln.

3. Der Mietpreis wird für die Immobilie in bestimmt "wie es ist".

4. Die Miete ist eine Zahlung direkt an den Eigentümer der Sache für die Nutzung der nützlichen Eigenschaften der Sache (Immobilie).

Kommentare. Rechtsgrundlage für die Mietbemessung.
Unter Bewertungstätigkeit versteht man die berufliche Tätigkeit von Bewertungssubjekten mit dem Ziel, Markt-, Kataster- oder sonstige Werte in Bezug auf Bewertungsobjekte festzustellen.

(Artikel 3 des Gesetzes Nr. 135-FZ). Nachfolgend finden Sie Kommentare dazu, warum die Schätzung der Marktmieten eine Bewertungstätigkeit ist und warum Marktmieten das Ergebnis einer Bewertung sein können.

Kostenarten

Die Kostenarten sind in Art. definiert. 3 des Gesetzes Nr. 135-FZ und Abschnitt 5 des BFS Nr. 2.

Zweck der Beurteilung ist die Feststellung Markt Wert des Bewertungsgegenstandes.

Bei der Ermittlung des Marktwertes des Bewertungsobjekts wird der wahrscheinlichste Preis ermittelt, zu dem das Bewertungsobjekt am Bewertungstag auf dem freien Markt in einem Wettbewerbsumfeld veräußert werden kann, wenn die an der Transaktion beteiligten Parteien vernünftig handeln und über alle erforderlichen Mittel verfügen Informationen und der Wert des Transaktionspreises spiegelt sich nicht unter außergewöhnlichen Umständen wider, das heißt, wenn:

eine der Parteien des Geschäfts ist nicht verpflichtet, den Bewertungsgegenstand zu veräußern, und die andere Partei ist nicht verpflichtet, die Ausführung anzunehmen;

die Transaktionsparteien sind sich des Transaktionsgegenstandes bewusst und handeln im eigenen Interesse;

das Bewertungsobjekt wird auf dem freien Markt durch ein öffentliches Angebot präsentiert, wie es für ähnliche Bewertungsobjekte typisch ist;

der Preis der Transaktion stellt eine angemessene Vergütung für den Bewertungsgegenstand dar und es bestand keinerlei Zwang zum Abschluss der Transaktion gegenüber den Transaktionsparteien;

Die Bezahlung des Bewertungsgegenstandes erfolgt in Geldform. (Ziffer 6 BFS Nr. 2).

Die Möglichkeit der Veräußerung auf dem freien Markt bedeutet, dass die zu bewertende Immobilie auf dem freien Markt durch ein öffentliches Angebot präsentiert wird, das für ähnliche Immobilien typisch ist, und die Dauer der Exposition der Immobilie auf dem Markt ausreichend sein muss, um die Aufmerksamkeit eines Käufers zu erregen ausreichende Anzahl potenzieller Käufer.

Die Angemessenheit der Handlungen der an der Transaktion beteiligten Parteien bedeutet, dass der Transaktionspreis der höchste für den Verkäufer vernünftigerweise erreichbare Preis und der niedrigste für den Käufer vernünftigerweise erreichbare Preis ist.

Die Vollständigkeit der verfügbaren Informationen bedeutet, dass die Parteien der Transaktion ausreichend über den Gegenstand der Transaktion informiert sind und sich bemühen, aus der Sicht jeder der Parteien die besten Konditionen der Transaktion im Einklang mit der Gesamtheit zu erreichen Umfang der am Bewertungsstichtag verfügbaren Informationen über die Marktlage und den Bewertungsgegenstand.

Das Fehlen außergewöhnlicher Umstände bedeutet, dass jede der an der Transaktion beteiligten Parteien Motive für den Abschluss der Transaktion hat, die Parteien jedoch nicht gezwungen sind, die Transaktion abzuschließen.
Der Transaktionspreis stellt eine angemessene Vergütung für den Bewertungsgegenstand dar und es lag keinerlei Zwang seitens der Transaktionsparteien vor (Artikel 3 des Gesetzes Nr. 135-FZ).

Der Preis ist der von den Teilnehmern aufgrund einer abgeschlossenen oder geplanten Transaktion geforderte, angebotene oder gezahlte Geldbetrag (Ziffer 4 BFS Nr. 1).
Bewertungsobjekte

Eine erschöpfende Liste der Arten von Bewertungsgegenständen ergibt sich aus Art. 5 des Gesetzes Nr. 135-FZ. Zu den Bewertungsgegenständen gehören:

Einzelne materielle Objekte (Dinge);

Die Gesamtheit der Dinge, die das Eigentum einer Person darstellen, einschließlich Eigentum einer bestimmten Art (beweglich oder unbeweglich, einschließlich Unternehmen);

Eigentums- und sonstige Eigentumsrechte an Grundstücken oder einzelnen Gegenständen aus dem Grundstück;

Anspruchsrechte, Verpflichtungen (Schulden);

Arbeiten, Dienstleistungen, Informationen;

Andere Gegenstände des Bürgerrechts, für die die Gesetzgebung der Russischen Föderation die Möglichkeit ihrer Teilnahme am Zivilverkehr vorsieht.

Der Eigentümer hat das Recht, sein Eigentum zu besitzen, zu nutzen und darüber zu verfügen. Der Eigentümer hat das Recht, sein Eigentum nach eigenem Ermessen in das Eigentum anderer Personen zu veräußern, ihnen unter Beibehaltung des Eigentümers die Eigentums-, Nutzungs- und Verfügungsrechte am Eigentum zu übertragen, Eigentum zu verpfänden und zu belasten auf andere Weise, um es auf andere Weise zu entsorgen (Artikel 209 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).

Im Rahmen eines Mietvertrags verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter gegen Entgelt Eigentum zum vorübergehenden Besitz und zur vorübergehenden Nutzung oder zur vorübergehenden Nutzung zur Verfügung zu stellen (Artikel 606 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Die Miete hat einen Ausgleichscharakter, der in der Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete zum Ausdruck kommt 1 . Bei einem Mietvertrag handelt es sich also um die Übertragung eines Teils der Eigentumsrechte (Nutzungs- und ggf. Besitzrechte) für einen bestimmten Zeitraum.

Der vorübergehende Charakter der Nutzung der Mietsache kommt in der zeitlichen Befristung des Mietverhältnisses zum Ausdruck. Darüber hinaus kann der Zeitraum durch Angabe von 2 ausgedrückt werden:

der Ablauf einer in Jahren, Monaten, Wochen, Tagen oder Stunden berechneten Zeitspanne;

ein Ereignis, das unweigerlich eintreten muss (zum Beispiel der Beginn einer Schifffahrt oder einer Saison).

Der Zeitraum kann unbegrenzt sein. In diesem Fall gilt der Mietvertrag so lange, bis eine der Parteien die Vertragserfüllung verweigert. In diesem Fall gilt der Vertrag mit Ablauf einer Frist von 3 Monaten ab Eingang der Ablehnung bei der Gegenpartei als gekündigt. Der Vertrag kann auch eine längere Kündigungsfrist für den Mietvertrag vorsehen3.

Miete ist Bezahlung für die Nutzung von Eigentum. Das Verfahren, die Bedingungen und die Fristen für die Zahlung der Miete werden im Mietvertrag festgelegt (Artikel 614 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Die Miete kann unter anderem durch einen festen Betrag von Zahlungen bestimmt werden, die regelmäßig oder auf einmal geleistet werden (Artikel 614 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Wird die Immobilie im Rahmen des Besitz- und Nutzungsrechts auf den Mieter übertragen, werden diese Rechte zu einem eigenständigen Eigentumsgegenstand, der als Mietrecht (Pachtrecht) bezeichnet werden kann und Gegenstand eigenständiger Geschäfte sein kann.

Also, weil Das Pachtrecht kann Gegenstand eigenständiger Transaktionen sein und dementsprechend einen Wert haben, es kann als Eigentumsrecht interpretiert werden und daher Gegenstand einer Bewertung sein.

Obwohl das Bürgerliche Gesetzbuch einen Vertrag über den Kauf und Verkauf von Eigentumsrechten vorsieht 4, können Pachtrechte nicht Gegenstand des Kaufs und Verkaufs sein. Wie in Absatz 16 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation Nr. 66 betont, ist eine erschöpfende Liste der Möglichkeiten zur Verfügung über das Mietrecht in Art. enthalten. 615 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation: „Die Übertragung des Mietrechts auf eine andere Person kann nur auf die in Artikel 615 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches vorgesehene Weise erfolgen, d -Einstellung, Einbringung in das genehmigte Kapital einer Handelsgesellschaft oder Personengesellschaft, Einbringung einer Kapitaleinlage in eine Produktionsgenossenschaft.“ Daher legt dieser Artikel besondere Regeln für die Übertragung des Mietrechts durch einen Mieter auf eine andere Person fest, die eine Abtretung als Konzession eines „reinen“ Mietrechts, das nicht mit irgendwelchen Verpflichtungen belastet ist, nicht zulassen.

Der Anteil, den ein Leasingnehmer im Rahmen eines Leasingverhältnisses erwirbt (Leasingrecht), stellt das Recht zur Nutzung und zum Besitz für einen bestimmten Zeitraum und unter bestimmten Bedingungen dar.

Daher sollte ein Mietvertrag für die Zwecke der Mietbemessung als eine Reihe von Vereinbarungen über die entgeltliche Übertragung von Mietrechten (eine Reihe vorübergehender Eigentumsrechte – Nutzung und Besitz oder nur Nutzung) für aufeinanderfolgende Zeiträume – Zahlungszeiträume – interpretiert werden . Die Anzahl solcher Verträge richtet sich nach der Laufzeit des Mietvertrages und der Häufigkeit der Mietzahlungen. In diesem Fall erfolgt die Übertragung der Pachtrechte selbstverständlich über den Pachtmechanismus und der entgeltliche Charakter der Rechtsübertragung wird durch die Zahlung der Miete sichergestellt.

Diese. Für jede Mietzahlung wird dem Mieter die entsprechende Eigentumsdauer an Mietrechten an Immobilien übertragen.

Dann ist die Miete als Preis für das Nutzungs- bzw. Nutzungs- und Besitzrecht an Immobilien für einen bestimmten Zeitraum (Zahlungszeitraum) zu interpretieren. Dementsprechend ist der Mietpreis der Preis für das Recht, eine Flächeneinheit einer Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu nutzen und zu besitzen.

In dieser Auslegung handelt es sich bei der Miete um die Kosten des Mietrechts während einer Zahlungsperiode zu den im Mietvertrag festgelegten Bedingungen.

Diese. Gegenstand der Bewertung ist das Recht, eine Immobilie (das Nutzungsrecht oder eine Reihe von Nutzungs- und Eigentumsrechten) für einen Zahlungszeitraum zu den im Mietvertrag festgelegten Bedingungen zu leasen. Dementsprechend handelt es sich bei der ermittelten Wertart um den Marktwert.

Anforderungen an die Arbeitsreihenfolge

Bei der Bewertung handelt es sich um eine Reihe logischer Verfahren und Berechnungen, die darauf abzielen, eine fundierte Schlussfolgerung über den Wert der Rechte an dem zu bewertenden Objekt zu ziehen. Im Wesentlichen handelt es sich hierbei um eine Modellierung der Vorstellungen potenzieller rational denkender und handlungsfreier Käufer und Verkäufer (Mieter und Vermieter) über den Nutzen einer Immobilie, ihre Abhängigkeit von ihren Immobilien und ihre Bereitschaft, diese Immobilie zu erwerben (sich von ihr zu trennen). ) für einen (nach ihren Vorstellungen) akzeptablen Geldbetrag.

Der Prozess der Bewertung des Wertes eines Bewertungsobjekts besteht aus einer Reihe von Maßnahmen zur Identifizierung und Analyse physischer, wirtschaftlicher, sozialer usw. Faktoren, die den Wert des Objekts beeinflussen.

Gemäss Ziffer 23 des BFS Nr. 1 umfasst die Begutachtung folgende Phasen:

a) Abschluss einer Vereinbarung zur Durchführung einer Begutachtung, einschließlich einer Begutachtungsaufgabe;

b) Sammlung und Analyse der für die Bewertung notwendigen Informationen;

c) Anwendung von Bewertungsansätzen, einschließlich der Auswahl von Bewertungsmethoden und der Durchführung der erforderlichen Berechnungen;

d) Koordinierung (falls erforderlich) der Ergebnisse und Ermittlung des endgültigen Werts des Bewertungsobjekts;

e) Erstellung eines Bewertungsberichts. Der Bewertungsbericht wird als Dokument mit verlässlichen Beweisinformationen erstellt und dem Kunden übermittelt.

Die Art der Darstellung des Prozesses, durch den das Ergebnis erzielt wird, ist ebenso wichtig wie die Begründung und Genauigkeit des Endergebnisses. Eine Schlussfolgerung über den Wert muss auf Marktdaten, Verfahren und Begründungen basieren, die das erzielte Ergebnis stützen.

Fragen, die während des Beurteilungsprozesses auftauchen, sollten in einer logischen Reihenfolge beantwortet werden. Dies sollte es dem Bewertungskonsumenten ermöglichen, den Bewertungsprozess zu verstehen und den erzielten Schlussfolgerungen zu vertrauen. Der Bericht sollte dem Leser ein klares Verständnis der vom Gutachter geäußerten Ansichten vermitteln.

Gemäß Abschnitt 3 des BFS Nr. 3 handelt es sich bei dem Bewertungsbericht um ein Dokument mit beweiskräftigen Informationen, das in Übereinstimmung mit den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation über Bewertungstätigkeiten, einschließlich dieser Bundesbewertungsnorm, den behördlichen Rechtsakten der Bevollmächtigten erstellt wurde Bundesorgan, das die Aufgaben der gesetzlichen Regulierung von Gutachtertätigkeiten wahrnimmt, sowie Standards und Regeln für Gutachtertätigkeiten, die von einer Selbstregulierungsorganisation von Gutachtern festgelegt wurden, der der Gutachter angehört, der den Bericht erstellt hat.

Der Bericht wird in Papierform und (oder) in Form eines elektronischen Dokuments gemäß den Anforderungen der Bundesbewertungsstandards und der Rechtsakte der zuständigen Bundesbehörde erstellt, die die Funktionen der gesetzlichen Regulierung von Bewertungstätigkeiten wahrnimmt (Artikel 11). des Gesetzes Nr. 135-FZ).

Anforderungen zur Erstellung des Berichts vorgesehen in Ziffer 5 des BFS Nr. 3.

Bei der Erstellung eines Wertgutachtens muss der Gutachter folgende Grundsätze beachten:

das Gutachten muss Angaben enthalten, die aus Sicht des Gutachters für die Ermittlung des Werts der zu bewertenden Immobilie von Bedeutung sind;

Angaben im Wertgutachten, die den Wert des Wertgutachtens erheblich beeinflussen, müssen bestätigt werden;

Anforderungen an den Inhalt des Beurteilungsberichts sind in Ziffer 8 des BFS Nr. 3 geregelt

Im Bewertungsbericht müssen das Datum des Berichts und seine Nummer angegeben sein. Unabhängig von der Art des Bewertungsgegenstandes muss der Bewertungsbericht folgende Angaben enthalten:
A ) Aufgabe zur Beurteilung gemäß den Anforderungen der bundesstaatlichen Beurteilungsstandards:

1) Bewertungsgegenstand;

2) Eigentumsrechte am Bewertungsobjekt;

3) Zweck der Bewertung;

4) die beabsichtigte Verwendung der Bewertungsergebnisse und die damit verbundenen Einschränkungen;

5) Art der Kosten;

6) Datum der Beurteilung;

7) der Zeitraum für die Durchführung der Bewertung;

8) Annahmen und Einschränkungen, auf denen die Bewertung basieren sollte (weitere Einzelheiten finden Sie in Abschnitt 1 dieser technischen Spezifikation);

9) die Zusammensetzung des Bewertungsgegenstandes unter Angabe ausreichender Informationen zur Identifizierung jedes seiner Teile (sofern verfügbar);

10) Merkmale des bewerteten Objekts und seiner bewerteten Teile oder Links zu Dokumenten, die dem Gutachter zur Verfügung stehen und solche Merkmale enthalten;

11) Rechte, die bei der Beurteilung des Beurteilungsgegenstandes berücksichtigt werden, Einschränkungen (Belastungen) dieser Rechte, auch in Bezug auf jeden Teil des Beurteilungsgegenstandes.
Die Bewertungsaufgabe kann andere Schätzwerte angeben, darunter:

Marktmiete (der geschätzte Geldbetrag, für den eine Immobilie am Bewertungsstichtag unter typischen Marktbedingungen gemietet werden könnte);

Kosten für die Erstellung (Reproduktion oder Ersatz) von Kapitalbauprojekten;

Verluste (tatsächlicher Schaden, entgangener Gewinn) bei der Veräußerung einer Immobilie sowie in anderen Fällen;

Kosten für die Beseitigung von Umweltverschmutzung und (oder) Landgewinnung.
B) angewandte Bewertungsstandards;

Der Bewertungsbericht muss Informationen über bundesstaatliche Bewertungsstandards, Standards und Regeln der Bewertungsaktivitäten enthalten, die bei der Bewertung des Bewertungsgegenstands verwendet werden.
V) Annahmen, die bei der Beurteilung des Beurteilungsgegenstandes getroffen werden;

Compliance (Einhaltung der Gesetzgebung) und Zuverlässigkeit (Einhaltung der tatsächlichen Umstände) der bei der Bewertung getroffenen Annahmen.
G) Informationen über den Gutachter und den Gutachter(Gutachter), die den Gutachterbericht unterzeichnet (unterschrieben) haben (einschließlich Nachname, Vorname und (falls vorhanden) Vatersname, Standort des Gutachters und Informationen über die Mitgliedschaft des Gutachters in der Selbstregulierungsorganisation der Gutachter), sowie über die juristische Person, mit der der Gutachter (die Gutachter) einen Arbeitsvertrag abgeschlossen hat;
e) Angaben zu allen an der Begutachtung und Erstellung des Begutachtungsberichts beteiligten Organisationen und Fachkräften unter Angabe ihrer Qualifikationen und des Grades ihrer Beteiligung an der Begutachtung des Begutachtungsgegenstandes;
e) Hauptfakten und Schlussfolgerungen.

Der Abschnitt mit den wichtigsten Fakten und Schlussfolgerungen sollte Folgendes enthalten:

die Grundlage für die Beurteilung des Bewertungsgegenstandes durch den Gutachter;

allgemeine Informationen zur Identifizierung des Bewertungsgegenstandes;

Bewertungsergebnisse, die mit unterschiedlichen Bewertungsansätzen erzielt wurden;

der Endwert des Bewertungsgegenstandes. Anzugeben sind der Endwert des Verkehrswerts der Immobilie und der Gesamtverkehrswert des Pachtrechts (Mietbetrag) für diese Immobilie;

Einschränkungen und Anwendungsgrenzen des resultierenden Endwerts;
Und) Beschreibung des Bewertungsobjekts Angabe der Liste der vom Gutachter verwendeten Dokumente zur Festlegung der quantitativen und qualitativen Merkmale des Bewertungsobjekts sowie in Bezug auf das Bewertungsobjekt, das einer juristischen Person gehört, auch Angaben zur juristischen Person (einschließlich des vollständigen und (falls vorhanden) abgekürzten Namens). , Datum der staatlichen Registrierung, Hauptregistrierungsnummer des Staates) und der Buchwert dieses Bewertungsobjekts (falls vorhanden);

Verfügbarkeit von Fotodokumenten des Mietobjekts.

Besonderheiten des Mietrechts als Bewertungsgegenstand.

Darüber hinaus muss der Bericht vorliegen
H) Marktanalyse des Bewertungsobjekts, Preisfaktoren sowie externe Faktoren, die die Kosten beeinflussen;

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, untersucht der Gutachter den Markt in denjenigen Segmenten, die die tatsächliche Nutzung der zu bewertenden Immobilie und andere für die Wertermittlung erforderliche Nutzungen umfassen.

Die Immobilienmarktanalyse wird in der folgenden Reihenfolge durchgeführt:

a) Analyse der Auswirkungen der allgemeinen politischen und sozioökonomischen Situation in dem Land und der Region, in der sich die zu bewertende Immobilie befindet, auf den Markt der zu bewertenden Immobilie, einschließlich der Trends, die sich in der Zeit vor dem Datum auf dem Markt herausgebildet haben der Beurteilung;

b) Bestimmung des Marktsegments, zu dem das bewertete Objekt gehört. Wenn der Immobilienmarkt unterentwickelt ist und nicht genügend Daten vorliegen, um eine Vorstellung von den Preisen von Transaktionen und (oder) Angeboten mit vergleichbaren Immobilienobjekten zu erhalten, ist es möglich, das Untersuchungsgebiet auf Gebiete mit ähnlichen wirtschaftlichen Merkmalen auszudehnen zum Standort der zu bewertenden Immobilie;

c) Analyse aktueller Daten zu den Preisen von Transaktionen und (oder) Angeboten mit Immobilienobjekten aus Marktsegmenten, denen das bewertete Objekt tatsächlich zugeordnet werden kann, sowie alternativer Nutzungsmöglichkeiten unter Angabe der Preiswertspanne;

d) Analyse der Hauptfaktoren, die Nachfrage, Angebot und Preise vergleichbarer Immobilien beeinflussen, zum Beispiel Renditen, Amortisationszeiten für Investitionen auf dem Immobilienmarkt, mit Intervallen für die Werte dieser Faktoren;

e) Hauptschlussfolgerungen zum Immobilienmarkt in den Segmenten, die zur Bewertung der Immobilie erforderlich sind, zum Beispiel Marktdynamik, Nachfrage, Angebot, Verkaufsvolumen, Marktkapazität, Motivation von Käufern und Verkäufern, Liquidität, Preisschwankungen auf dem Markt der Immobilie Wertschätzung und andere Schlussfolgerungen.

Der Untersuchungsumfang wird vom Gutachter nach dem Suffizienzprinzip (BFS Nr. 7) festgelegt.
Und) Beschreibung des Prozesses der Bewertung des Bewertungsgegenstandes im Hinblick auf die Anwendung des Ansatzes (der Ansätze) auf die Bewertung. Der Bericht muss die Gründe für die Wahl der Bewertungsansätze und -methoden beschreiben, die in jedem der angewandten Ansätze verwendet werden, die Reihenfolge der Bestimmung des Werts des Objekts, die verwendeten Bewertungsansätze und -methoden innerhalb jedes der angewandten Ansätze, die Reihenfolge der Bestimmung des Objektwerts Wert des Bewertungsobjekts sowie die entsprechenden Berechnungen. Darüber hinaus soll eine solche Beschreibung es dem Benutzer des Bewertungsberichts ermöglichen, die Logik des Werteermittlungsprozesses und die Übereinstimmung der vom Gutachter gewählten Methode(n) mit dem Bewertungsgegenstand, der Art des ermittelten Wertes und dem zu verstehen beabsichtigte Verwendung der Bewertungsergebnisse;
Die bei der Bewertung verwendeten Hauptansätze sind Vergleichs-, Ertrags- und Kostenansätze. Bei der Auswahl der bei der Bewertung verwendeten Ansätze sollte nicht nur die Möglichkeit der Verwendung jedes Ansatzes berücksichtigt werden, sondern auch die Ziele und Zielsetzungen der Bewertung, die beabsichtigte Verwendung der Bewertungsergebnisse, Annahmen, Vollständigkeit und Verlässlichkeit der Ausgangsinformationen . Basierend auf der Analyse dieser Faktoren ist die Wahl der vom Gutachter verwendeten Ansätze gerechtfertigt.
Vergleichender Ansatz
Der vergleichende Ansatz ist eine Reihe von Bewertungsmethoden, die darauf basieren, den Wert des bewerteten Objekts durch Vergleich des bewerteten Objekts mit analogen Objekten zu ermitteln.

Der vergleichende Ansatz wird empfohlen, wenn zuverlässige und ausreichende Informationen für die Analyse über Preise und Eigenschaften analoger Objekte verfügbar sind. Dabei können sowohl die Preise abgeschlossener Transaktionen als auch die Preise von Angeboten herangezogen werden.

Im Rahmen des vergleichenden Ansatzes kommen verschiedene Methoden zum Einsatz, die sowohl auf einem direkten Vergleich des bewerteten Objekts mit analogen Objekten als auch auf der Analyse statistischer Daten und Informationen über den Markt des bewerteten Objekts basieren.
Bei der Anwendung eines vergleichenden Ansatzes zur Immobilienbewertung berücksichtigt der Gutachter die folgenden Bestimmungen:

a) Zur Bewertung von Immobilien wird ein vergleichender Ansatz verwendet, wenn es möglich ist, eine ausreichende Anzahl analoger Objekte mit bekannten Transaktions- und (oder) Angebotspreisen zur Bewertung auszuwählen;

b) Als analoge Objekte werden Immobilienobjekte verwendet, die demselben Marktsegment wie das zu bewertende Objekt angehören und mit diesem hinsichtlich der Preisfaktoren vergleichbar sind. Gleichzeitig muss für alle Immobilienobjekte, einschließlich des zu bewertenden Objekts, die Preisgestaltung für jeden dieser Faktoren einheitlich sein;

c) Bei der Durchführung einer Bewertung sind der Umfang der dem Gutachter zur Verfügung stehenden Marktdaten zu analogen Objekten und die Regeln für deren Auswahl für die Berechnungen zu beschreiben. Die Verwendung nur eines Teils der dem Gutachter zur Verfügung stehenden analogen Objekte für Berechnungen muss im Beurteilungsbericht begründet werden;

d) Zur Durchführung der Berechnungen werden bestimmte, für ein vergleichbares Objekt typische und auf dem Markt des zu bewertenden Objekts vorherrschende Wertindikatoren (Vergleichseinheiten) herangezogen, insbesondere der Preis oder die Miete je Flächen- oder Volumeneinheit;

e) Abhängig von den auf dem Markt verfügbaren Ausgangsinformationen werden im Prozess der Immobilienbewertung qualitative Bewertungsmethoden (relative Vergleichsanalyse, Expertenbewertungsmethode und andere Methoden), quantitative Bewertungsmethoden (Regressionsanalysemethode, quantitative Anpassungsmethode und andere Methoden) verwendet ) sowie deren Kombinationen.

Bei der Anwendung qualitativer Methoden erfolgt die Immobilienbewertung dadurch, dass die Beziehungen untersucht werden, die auf der Grundlage der Analyse von Transaktionspreisen und (oder) Angeboten mit ähnlichen Objekten oder relevanten Informationen von Experten ermittelt wurden, und diese Beziehungen verwendet werden, um eine Bewertung gemäß dem durchzuführen Technologie der zur Auswertung gewählten Methode.

Bei der Anpassungsmethode wird jedes analoge Objekt mit dem bewerteten Objekt anhand preisbildender Faktoren (Vergleichselemente) verglichen, Unterschiede zwischen Objekten anhand dieser Faktoren identifiziert und der Preis des analogen Objekts oder seines spezifischen Indikators entsprechend angepasst die festgestellten Unterschiede, um den Wert des Wertgegenstandes weiter zu bestimmen. In diesem Fall basiert die Anpassung für jedes Vergleichselement auf dem Prinzip des Beitrags dieses Elements zu den Kosten des Objekts.

Bei der Anwendung von Methoden der Regressionsanalyse erstellt der Gutachter anhand von Daten aus dem Marktsegment des zu bewertenden Objekts ein dem Markt für dieses Objekt entsprechendes Preismodell, aus dem er den Schätzwert des gesuchten Wertes ermittelt;

f) Zum Vergleich des Bewertungsobjekts mit anderen Immobilienobjekten, mit denen Geschäfte getätigt wurden oder die zum Abschluss auf dem Markt angeboten werden, werden in der Regel folgende Vergleichselemente herangezogen:

übertragene Eigentumsrechte, Einschränkungen (Belastungen) dieser Rechte;

Finanzierungsbedingungen einer abgeschlossenen oder geplanten Transaktion (Zahlungsart, Kreditbedingungen, sonstige Bedingungen);

Verkaufsbedingungen (marktuntypische Bedingungen, Transaktion zwischen verbundenen Unternehmen, sonstige Bedingungen);

Marktbedingungen (Preisänderungen für den Zeitraum zwischen dem Transaktions- und dem Bewertungsdatum, Rabatte auf Angebotspreise, andere Bedingungen);

Art der Nutzung und/oder Zoneneinteilung;

Objektstandort;

physikalische Eigenschaften des Objekts, einschließlich der Eigenschaften des Grundstücks, der Zustand von Kapitalbauobjekten, das Verhältnis der Fläche des Grundstücks zu seiner bebauten Fläche, andere Merkmale;

wirtschaftliche Merkmale (Höhe der Betriebskosten, Mietbedingungen, Zusammensetzung der Mieter, andere Merkmale);

das Vorhandensein von beweglichem Vermögen, das nicht mit Immobilien in Zusammenhang steht;

andere Merkmale (Elemente), die sich auf die Kosten auswirken;

g) Zusätzlich zu den Kosten kann der vergleichende Ansatz verwendet werden, um andere Schätzungen zu ermitteln, wie z. B. Mietpreise, Abschreibung und Veralterung, Kapitalisierungssätze und Abzinsungssätze.
Einkommensansatz
Der Ertragswertansatz ist eine Reihe von Bewertungsmethoden, die auf der Ermittlung der erwarteten Erträge aus der Nutzung des Bewertungsobjekts basieren.

Im Rahmen des Einkommensansatzes kommen verschiedene Methoden zum Einsatz, die auf der Diskontierung von Cashflows und der Kapitalisierung von Erträgen basieren.
Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens berücksichtigt der Gutachter folgende Bestimmungen:

a) Der Einkommensansatz wird zur Bewertung von Immobilien verwendet, die Einkommensströme generieren oder generieren können;

b) Im Rahmen des Ertragswertverfahrens kann der Wert von Immobilien nach der Direktkapitalisierungsmethode, der Discounted-Cashflow-Methode oder der Kapitalisierungsmethode anhand von Berechnungsmodellen ermittelt werden;

c) Die Methode der direkten Kapitalisierung wird zur Bewertung von Immobilienwerten verwendet, für deren Reparatur oder Umbau keine nennenswerten Kapitalinvestitionen erforderlich sind und deren tatsächliche Nutzung ihrer effektivsten Nutzung entspricht. Die Ermittlung des Wertes von Immobilienobjekten nach dieser Methode erfolgt durch Division des Jahreseinkommens aus dem dem Markt entsprechenden Objekt durch den Gesamtkapitalisierungssatz, der auf der Grundlage der Analyse von Marktdaten zum Verhältnis von Einkommen und Immobilienpreisen ermittelt wird Nachlassobjekte, die dem zu bewertenden Objekt ähnlich sind;

d) Die Discounted-Cashflow-Methode wird verwendet, um Immobilien zu bewerten, die Einkommensströme mit willkürlicher Dynamik ihrer zeitlichen Veränderung erzeugen oder generieren können, indem sie mit einem Satz abgezinst werden, der der Kapitalrendite in ähnlichen Immobilien entspricht;

e) Die auf Berechnungsmodellen basierende Kapitalisierungsmethode wird verwendet, um Immobilien zu bewerten, die regelmäßige Einkommensströme mit der erwarteten Dynamik ihrer Veränderung generieren. Die Kapitalisierung dieser Erträge erfolgt zu einem allgemeinen Kapitalisierungssatz, der auf der Grundlage des bei der Berechnung des Kapitalrenditemodells berücksichtigten Abzinsungssatzes, der Finanzierungsmethoden und -bedingungen sowie der erwarteten Änderungen des Einkommens und des Immobilienwerts erstellt wird die Zukunft;

f) die Struktur (unter Berücksichtigung von Steuern, Kapitalrendite, Einkommensänderungsrate und Vermögenswert) der verwendeten Abzinsungssätze und (oder) Kapitalisierung muss der Struktur des diskontierten (kapitalisierten) Einkommens entsprechen;

g) bei Immobilien, die vermietet werden können, sollten Mietzahlungen als Einnahmequelle betrachtet werden;

h) Die Bewertung von Immobilien, die für den Betrieb einer bestimmten Art von Unternehmen bestimmt sind (z. B. Hotels, Restaurants, Tankstellen), kann auf der Grundlage von Informationen über die Geschäftstätigkeit dieses Unternehmens durchgeführt werden, indem von seinen Wertbestandteilen getrennt wird nicht mit der zu bewertenden Immobilie in Zusammenhang stehen.
Kostengünstiger Ansatz
Beim Kostenansatz handelt es sich um eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Werts eines bewerteten Objekts, die auf der Ermittlung der für den Erwerb, die Reproduktion oder den Ersatz eines bewerteten Objekts erforderlichen Kosten unter Berücksichtigung von Abnutzung und Veralterung basieren.

Der Kostenansatz kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn verlässliche Informationen vorliegen, die es ermöglichen, die Kosten für die Anschaffung, Reproduktion oder den Ersatz des Wertgegenstandes zu ermitteln.

Im Rahmen des Kostenansatzes werden verschiedene Methoden verwendet, die darauf basieren, die Kosten für die Erstellung einer exakten Kopie des Wertobjekts oder eines Objekts mit ähnlichen nützlichen Eigenschaften zu ermitteln. Die Kriterien für die Anerkennung eines Objekts als exakte Kopie des Bewertungsobjekts oder als Objekt mit vergleichbaren nützlichen Eigenschaften werden durch bundesstaatliche Bewertungsstandards festgelegt, die Anforderungen an die Bewertung bestimmter Arten von Bewertungsobjekten und (oder) für besondere Zwecke festlegen.
Bei der Anwendung des Kostenansatzes berücksichtigt der Gutachter folgende Bestimmungen:

a) Es wird empfohlen, den Kostenansatz für die Bewertung von Immobilien zu verwenden – Grundstücke, die mit Kapitalbauprojekten bebaut wurden, oder Kapitalbauprojekte, jedoch nicht deren Teile, beispielsweise Wohn- und Nichtwohngebäude;

b) Es empfiehlt sich, bei der Bewertung von Immobilien den Kostenansatz zu verwenden, wenn dieser der effizientesten Nutzung des unbebauten Grundstücks entspricht und eine korrekte Einschätzung der physischen Abnutzung sowie der funktionalen und äußeren (wirtschaftlichen) Obsoleszenz möglich ist von Großbauprojekten;

c) Es wird empfohlen, den Kostenansatz zu verwenden, wenn die Marktaktivität gering ist, wenn nicht genügend Daten für die Anwendung des Vergleichs- und Ertragswertansatzes bei der Bewertung vorhanden sind, sowie um Immobilien für besondere Zwecke und Nutzungen (z. B. lineare Objekte) zu bewerten Wasserbauwerke, Wassertürme, Pumpstationen, Kesselhäuser, Versorgungsnetze und andere Immobilien, für die keine Marktdaten zu Transaktionen und Angeboten vorliegen);

d) Im Allgemeinen wird der nach dem Kostenansatz ermittelte Wert einer Immobilie in der folgenden Reihenfolge berechnet:

Bestimmung des Wertes von Rechten an einem Grundstück als unbebaut;

Berechnung der Kosten für die Erstellung (Reproduktion oder Ersatz) von Kapitalbauprojekten;

Ermittlung des Gewinns des Unternehmers;

Identifizierung von Abnutzung und Obsoleszenz;

Ermittlung der Kosten von Kapitalbauprojekten durch Summierung der Kosten für die Errichtung dieser Einrichtungen und des Gewinns des Unternehmers und Abzug ihrer physischen Abnutzung;

Bestimmung des Wertes einer Immobilie als Summe des Wertes der Rechte an einem Grundstück und der Kosten für Kapitalbauprojekte;

e) zum Zweck der Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie nach dem Kostenansatz wird das Grundstück unter der Annahme seiner effektivsten Nutzung als unbebaut bewertet;

f) Die Berechnung der Kosten für die Erstellung von Kapitalbauprojekten erfolgt auf der Grundlage von:

Daten zu Bauverträgen (Vereinbarungen) für den Bau ähnlicher Anlagen;

Daten zu den Baukosten ähnlicher Anlagen aus Fachverzeichnissen;

Schätzungsberechnungen;

Informationen über Marktpreise für Baustoffe;

andere Daten;

g) Die Kosten für die Erstellung von Kapitalbauprojekten werden als Summe der Kosten ermittelt, die in den Bau- und Installationsarbeiten enthalten sind, die in direktem Zusammenhang mit der Erstellung dieser Objekte stehen, und den Kosten, die mit ihrer Erstellung verbunden sind, jedoch nicht in den Bau- und Installationsarbeiten enthalten sind ;

h) Zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien wird die Höhe des Gewinns eines Unternehmers auf der Grundlage von Marktinformationen unter Verwendung von Extraktionsmethoden, Gutachten oder Analysemodellen unter Berücksichtigung der damit verbundenen direkten, indirekten und Opportunitätskosten ermittelt die Schaffung von Kapitalbauprojekten und der Erwerb von Rechten an einem Grundstück;

i) Das Ausmaß der Abnutzung und Obsoleszenz ist definiert als der Wertverlust einer Immobilie infolge physischer Abnutzung, funktioneller und äußerer (wirtschaftlicher) Obsoleszenz. Gleichzeitig beziehen sich Abnutzung und Veralterung auf Kapitalbauprojekte im Zusammenhang mit der zu bewertenden Immobilie.
Der Gutachter hat das Recht, im Rahmen der Anwendung jedes Ansatzes selbstständig festzustellen, ob bestimmte Bewertungsansätze und bestimmte Bewertungsmethoden erforderlich sind.

Bei der Durchführung einer Begutachtung ist es möglich, über die im Begutachtungsauftrag genannten Annahmen hinausgehende Annahmen zu treffen, die sich auf die beabsichtigte Verwendung der Begutachtungsergebnisse und die Besonderheiten des Begutachtungsgegenstandes beziehen.

Der Gutachter hat das Recht, eine andere Berechnungsmethode zu verwenden und die Methode(n) der Immobilienbewertung innerhalb jedes der ausgewählten Ansätze unabhängig auf der Grundlage der Grundsätze der Wesentlichkeit, Gültigkeit, Eindeutigkeit, Überprüfbarkeit und Angemessenheit festzulegen. In diesem Fall muss der Bewertungsbericht eine Beschreibung der vom Gutachter gewählten Methode(n) enthalten, damit der Benutzer des Bewertungsberichts die Logik des Prozesses zur Wertermittlung und die Konformität der gewählten Methode(n) verstehen kann des Gutachters mit der Immobilie, den Bewertungsgrundsätzen, der Art des zu ermittelnden Wertes und dem Verwendungszweck der Bewertungsergebnisse.
Zu) Beschreibung des Verfahrens zur Einigung über Bewertungsergebnisse und Schlussfolgerungen, erhalten auf der Grundlage von Berechnungen, die mit verschiedenen Ansätzen durchgeführt wurden, sowie bei Verwendung unterschiedlicher Methoden im Rahmen jedes Ansatzes, um den endgültigen Wert der Kosten zu ermitteln, oder indem das Ergebnis eines der Ansätze als endgültig anerkannt wird Wert der Kosten.

Die Koordination der mit verschiedenen Bewertungsmethoden und -ansätzen erzielten Ergebnisse der Immobilienbewertung und die Berücksichtigung ihrer Ergebnisse im Bewertungsgutachten erfolgt nach den Anforderungen des BFS Nr. 1 und BFS Nr. 3:

Bei der Verwendung mehrerer Bewertungsansätze sowie der Verwendung mehrerer Bewertungsmethoden innerhalb eines der Bewertungsansätze erfolgt eine vorläufige Genehmigung der Ergebnisse, um ein Zwischenergebnis der Bewertung des Bewertungsgegenstandes nach diesem Ansatz zu erhalten. Beim Vergleich deutlich unterschiedlicher Zwischenbewertungsergebnisse, die durch unterschiedliche Ansätze oder Methoden erzielt wurden, muss der Bericht die durchgeführte Analyse und den festgestellten Grund für die Abweichungen widerspiegeln. Ein Unterschied gilt als signifikant, wenn das durch die Anwendung eines Ansatzes (einer Methode) erzielte Ergebnis außerhalb des vom Gutachter angegebenen Wertebereichs liegt, der durch die Anwendung eines anderen Ansatzes (einer anderen Methode) (falls vorhanden) erzielt wurde.

Nach dem Genehmigungsverfahren hat der Gutachter neben der Angabe des endgültigen Werts des bewerteten Gegenstands im Wertgutachten auch das Recht, ein Urteil über die möglichen Grenzen des Intervalls abzugeben, in dem dieser Wert seiner Meinung nach liegt kann liegen, sofern in der Beurteilungsaufgabe nichts anderes festgelegt ist.

Der endgültige Wert des Bewertungsobjekts muss in Rubel der Russischen Föderation ausgedrückt werden.
Wenn im Rahmen eines Ansatzes zur Immobilienbewertung mehrere Bewertungsmethoden verwendet werden, erfolgt eine vorläufige Genehmigung ihrer Ergebnisse, um ein Zwischenergebnis der Immobilienbewertung nach diesem Ansatz zu erhalten.

Bei der Abstimmung der mit unterschiedlichen Ansätzen gewonnenen Zwischenergebnisse der Immobilienbewertung ist es notwendig, die Vor- und Nachteile dieser Ansätze zu analysieren, die Diskrepanz zwischen den Zwischenergebnissen zu erläutern und auf Basis der Analyse das Endergebnis zu ermitteln Immobilienbewertung.

Wenn nicht genügend Marktdaten erforderlich sind, um einen der Ansätze zur Immobilienbewertung gemäß den Anforderungen dieses Bundesbewertungsstandards und BFS Nr. 1, BFS Nr. 2, BFS Nr. 3 im Rahmen des gewählten Ansatzes umzusetzen Basierend auf den verfügbaren Daten wird empfohlen, Richtwerte (Wert) des zu bewertenden Werts anzugeben, die bei der endgültigen Genehmigung nicht berücksichtigt werden, aber als Kalibrierungsmaß für das Endergebnis des verwendet werden können Immobilienbewertung.

Nach dem Genehmigungsverfahren gibt der Gutachter im Bewertungsbericht nicht nur das endgültige Ergebnis der Bewertung des Immobilienwerts an, sondern gibt auch ein Urteil über die möglichen Grenzen des Intervalls ab, in dem dieser Wert seiner Meinung nach liegen kann , sofern in der Bewertungsaufgabe nichts anderes angegeben ist.

Der Endwert des Bewertungsobjekts unterliegt der Rundung auf die nächsten tausend Rubel gemäß dem aktuellen Rundungsverfahren, das für das gesamte Mietobjekt pro Jahr angegeben wird.
Im Anhang Die Anlage zum Bewertungsbericht muss Kopien der vom Gutachter verwendeten Dokumente enthalten, die die quantitativen und qualitativen Merkmale des Bewertungsobjekts belegen, einschließlich Titel und Titeldokumente sowie technische Inventardokumente, Gutachten und andere Dokumente dazu Bewertungsobjekt (z. B. Fotos) sofern verfügbar, in Ermangelung von Unterlagen in restriktiven Bedingungen und Annahmen ist der Gutachter verpflichtet, diese Tatsache widerzuspiegeln.

Der Anhang zum Bericht muss enthalten Bericht über die Immobilienbesichtigung, vom Gutachter auf der Grundlage der Ergebnisse der Besichtigung der Immobilie zusammengestellt und von ihm sowie gegebenenfalls vom Mieter/Nutzer der Immobilie (falls vorhanden) unterzeichnet.

Anforderungen an die Beschreibung im Informationsbewertungsbericht,bei der Beurteilung verwendet

Der Text des Bewertungsberichts muss Links zu Informationsquellen oder Kopien der im Bericht verwendeten Materialien und Ausdrucke enthalten, die Rückschlüsse auf die Quelle der relevanten Informationen und das Datum ihrer Erstellung zulassen. Wenn Informationen bei der Veröffentlichung auf einer Website im Internet-Informations- und Telekommunikationsnetz zum Zeitpunkt der Bewertung oder nach dem Datum der Bewertung oder in der Zukunft nicht frei zugänglich sind, ist es möglich, diese Informationen oder die Adresse des zu ändern Seite, auf der sie veröffentlicht wird, oder die Informationen verwendet werden, nicht in einer öffentlich zugänglichen gedruckten Publikation veröffentlicht werden, müssen Kopien der relevanten Materialien dem Bewertungsbericht beigefügt werden.

Vom Kunden vorgelegte Unterlagen (u. a. Bescheinigungen, Tabellen, Bilanzen) müssen von einer bevollmächtigten Person unterzeichnet und in der vorgeschriebenen Weise beglaubigt werden und ihre Kopien sind dem Bericht beizufügen.

Wird der durch ein Gutachten ermittelte Wert als für den Wert des Bewertungsobjekts bedeutsame Information herangezogen, muss das Bewertungsgutachten diesen Wert auf Übereinstimmung mit Marktdaten (sofern Marktinformationen verfügbar sind) analysieren.

Der Endwert der Kosten kann in Form einer bestimmten, nach mathematischen Rundungsregeln gerundeten Zahl oder in Form eines Werteintervalls angegeben werden, sofern eine solche Darstellung in der Gesetzgebung der Russischen Föderation oder im Bewertungsauftrag vorgesehen ist .